I C 1295/19

Wyrok+Uzasadnienie

Sygn. akt I C 1295/19

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 września 2022 roku

Sąd Rejonowy w Gdyni – I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Sławomir Splitt

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 13 września 2022 roku sprawy

z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) AB w G.

przeciwko A. K.

o zapłatę

- 2.763,13 złotych (dwa tysiące siedemset sześćdziesiąt trzy złote trzynaście groszy) od dnia 21 października 2019 roku do dnia zapłaty,

- 979,62 złotych (dziewięćset siedemdziesiąt dziewięć złotych sześćdziesiąt dwa grosze) od dnia 8 marca 2021 roku do dnia zapłaty;

UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...)AB w G. wnios3a przeciwko A. K. pozew o zap3atê kwoty 6.124,09 z3otych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zap3aty.

W uzasadnieniu powódka wskaza3a, i¿ pozwana jest wspó3w3aœcicielk1 lokalu mieszkalnego numer (...) po3o¿onego w budynku przy ulicy (...) w udziale ¼, który naby3a w dniu 23 wrzeœnia 2010 roku.

(...) z tytu3u zaliczek winny byæ regulowane do 10 dnia ka¿dego miesi1ca.

Pozwana nie reguluje nale¿noœci pocz1wszy od listopada 2014 roku. Powód dochodzi nale¿noœci za okres od listopada 2014 roku do sierpnia 2019 roku.

Stan zad3u¿enia na sierpieñ 2019 roku stosownie do wysokoœci udzia3u pozwanej w prawie w3asnoœci wynosi kwotê objêt1 pozwem.

(vide: pozew, k. 3-5)

W toku sprawy powódka rozszerzy3a ¿1danie pozwu w ten sposób, i¿ zamiast kwoty 6.124,09 z3otych wnios3a o zas1dzenie kwoty 8.210,64 z3otych z ustawowymi odsetkami za opóŸnienie od nastêpuj1cych kwot:

- 6.124,09 z3otych od dnia wniesienia pozwu do dnia zap3aty,

- 2.086,55 z3otych od dnia dorêczenia pozwanej pisma do dnia zap3aty,

Jak wskazano, kwota 2.086,55 z3otych, o powódka jak1 rozszerzy3a powództwo, stanowi nieuiszczone op3aty eksploatacyjne i na fundusz remontowy, za okres od wrzeœnia 2019 roku do lutego 2021 roku.

(pismo procesowe powoda z dnia 8 marca 2021 roku, k. 141- 148, pismo procesowe powoda z dnia 26 marca 2021 roku, k. 152- 153)

Pozwana A. K. wnios3a o oddalenie powództwa w ca3oœci.

Pozwana przyzna3a, ¿e jest wspó3w3aœcicielem lokalu w udziale ¼ czêœci, ale jednoczeœnie wskaza3a, i¿ nigdy nie wesz3a w posiadanie lokalu, który jest zamieszkiwany przez (...) I. posiadaj1cego udzia3 w wysokoœci ¾, choæ nie zosta3o to ujawnione w ksiêdze wieczystej.

Zdaniem pozwanej, skoro tylko B. I. korzysta z lokalu to tylko on winien byæ zobowi1zany do ponoszenia kosztów zarz1du nieruchomoœci wspóln1. (...) pozwanej do regulowania kosztów zarz1du nieruchomoœci1 wspóln1, w sytuacji, gdy pozwana nie mo¿e korzystaæ z lokalu i pobieraæ po¿ytków, narusza zasady wspó3¿ycia spo3ecznego.

Ponadto pozwana wnios3a zarzut przedawnienia nale¿noœci za okres od wrzeœnia 2014 roku do wrzeœnia 2016 roku.

Pozwana zarzuci3a tak¿e, ¿e powód nie udowodni3 swojego roszczenia co do wysokoœci, albowiem nie wskaza3 dowodów na prawid3owoœæ naliczenia. Kartoteka ksiêgowa nie stanowi dowodu na istnienie nale¿noœci, brak jest bowiem dokumentów ksiêgowych.

Pozwana wnios3a równie¿ o nieobci1¿anie jej kosztami z uwagi na niski dochód – jedynym jej Ÿród3em dochodu jest emerytura w wysokoœci 1.014,28 z3otych miesiêcznie,

(vide: sprzeciw pozwanej od nakazu zap3aty, k. 30-32)

(...) stan faktyczny:

Pozwana A. K. jest wspó3w3aœcicielk1 w udziale ¼ czêœci stanowi1cego odrêbn1 nieruchomoœæ lokalu mieszkalnego nr (...) po3o¿onego w budynku przy ul. (...) w G. o powierzchni 46,10 m2, dla którego (...) Rejonowy G. – (...) w G. prowadzi ksiêgê wieczyst1 nr (...).

(dowód: wydruk aktualnej treœci ksiêgi wieczystej nr (...), k. 9-13)

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...)AB w G. sprawuje zarz1d nieruchomoœci1 wspóln1.

(okolicznoϾ bezsporna)

W okresie 2014-2021 na skutek uchwa3 podjêtych przez w3aœcicieli lokali (...) nastêpuj1ca wysokoœæ stawek zaliczek na poczet kosztów zarz1du nieruchomoœci1 wspóln1:

- od dnia 1 kwietnia 2014 roku do 31 grudnia 2014 roku – zaliczka w kwocie 3,00 z3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 1,00 z3, na poczet wynagrodzenia administratora – 0,65 z3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z3 (uchwa3a nr 3/3/2014 z dnia 26 marca 2014r.);

- od dnia 1 stycznia 2015 roku do 30 kwietnia 2016 roku – zaliczka w kwocie 3,00 z3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 1,00 z3, na poczet wynagrodzenia administratora – 0,65 z3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z3 (uchwa3a nr 4/3/2015 z dnia 26 marca 2015r.);

- od dnia 1 maja 2016r. do 31 lipca 2016 roku - zaliczka w kwocie 4,00 z3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych – 2,00 z3, na poczet wynagrodzenia administratora - 0,65 z3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z3 (uchwa3a nr 2/3/2016 z dnia 5 marca 2016r.);

- od dnia 1 sierpnia 2016 roku do 31 grudnia 2016 roku - zaliczka w kwocie 5,00 z3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z3, na poczet wynagrodzenia administratora - 0,65 z3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,35 z3 (uchwa3a nr 1/7/2016 z dnia 15 lipca 2016r.);

- od dnia 1 stycznia 2017 roku do dnia 31 grudnia 2017 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z3, na poczet wynagrodzenia administratora - 0,65 z3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,35 z3 (uchwa3a nr 2/3/2017 z dnia 22 marca 2017r.);

- od dnia 1 stycznia 2018 roku do dnia 31 marca 2018 roku - zaliczka w kwocie 4,00 z3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z3, wynagrodzenia administratora - 0,65 z3, zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z3 (uchwa3a nr 3/3/2018 z dnia 7 marca 2018r.);

- od dnia 1 kwietnia 2018 roku do dnia 31 grudnia 2018 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z3 za metr kwadratowy, w tym na koszty remontowe 2,00 z3, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,30 z3 (uchwa3a nr 4/3/2018 z dnia 7 marca 2018r.);

- od dnia 1 stycznia 2019 roku do dnia 31 maja 2020 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z3, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,30 z3 (uchwa3a nr 4/3/2019 z dnia 13 marca 2019r.);

- od dnia 1 czerwca 2020 roku do dnia 31 marca 2021 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,50 z3, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z3otych, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,80 z3 (uchwa3a nr 4/5/2020 z dnia 13 maja 2020r.);

- od dnia 1 kwietnia 2021 roku zaliczka w kwocie 5,00 z3 za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,50 z3, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z3, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,80 z3 (uchwa3a nr 2/3/2021 z dnia 15 marca 2021r.).

(dowód: uchwa3y w przedmiocie ustalenia wysokoœci miesiêcznych zaliczek na poczet kosztów zarz1du nieruchomoœci1 wspóln1 za okres 2014-2021, k. 63-70, 173-182)

W okresie objêtym ¿1daniem pozwu pozwana by3a obci1¿ana przez wspólnotê mieszkaniow1 nastêpuj1cymi kosztami:

- od listopada 2014 roku do 30 kwietnia 2015 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego, a tak¿e kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 6,50 z3otych za metr kwadratowy),

- od dnia 1 maja 2015 roku do wrzeœnia 2015 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego, a tak¿e kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 1,70 z3otych za metr kwadratowy);

- od dnia 1 paŸdziernika 2015 roku do kwietnia 2016 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego, a tak¿e kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 6,40 z3otych za metr kwadratowy);

- od maja 2016 roku do wrzeœnia 2016 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego i dodatkowo kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 1,70 z3otych za metr kwadratowy);

- do koñca wrzeœnia 2016 roku pozwana by3a dodatkowo obci1¿ana kosztem op3at za wodê i kanalizacjê (wg stawki 10,59 z3otych za metr szeœcienny);

- od paŸdziernika 2016 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego i dodatkowo kosztami centralnego ogrzewania, przy czym w okresie od paŸdziernika do kwietnia wg stawki 6,80 z3otych za metr kwadratowy, a w okresie od maja do wrzeœnia wg stawki 1,70 z3otych za metr kwadratowy).

(dowód: rozliczenia za 2014-2019, k. 47-62, rozliczenie lokalu, k. 14, kartoteki ksiêgowe za lata 2016-2021, k. 15-21, 143-147)

Suma op3at z tytu3u kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów na fundusz remontowy za okres od stycznia 2016r. do lutego 2021r. z uwzglêdnieniem wysokoœci udzia3u pozwanej w prawie wspó3w3asnoœci wynosi 3.446,18 z3.

(dowód: pisemna opinia (...) s1dowego P. (...), k. 213-219)

Zgodnie z Regulaminem rozliczania kosztów energii cieplnej rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania dokonuje siê na podstawie wskazañ licznika ciep3a usytuowanego w budynku. Koszt podlegaj1cy rozliczeniu to suma kwot z otrzymanych dokumentów obci1¿eniowych za energiê ciepln1 za dany okres rozliczeniowy. M. zaliczka na koszty energii cieplnej ustalana jest przez zarz1dcê na podstawie analizy rzeczywistych kosztów poniesionych w poprzednim okresie rozliczeniowym, która mo¿e byæ powiêkszona o przewidywany wskaŸnik wzrostu energii cieplnej. Zaliczki na poczet op3aty zmiennej dla danego lokalu za ciep3o dostarczane na potrzeby co pobierane s1 tylko w miesi1cach trwania sezonu grzewczego. (...) rozliczania kosztów ciep3a dostarczanego do poszczególnych lokali nie wyposa¿onych w indywidualne liczniki ciep3a stanowi 1 m2 powierzchni grzewczej lokalu. Koszt jednostkowy za ogrzanie 1 m2 powierzchni grzewczej lokalu ustala siê jako iloraz kosztów ogó3em energii cieplnej dostarczonej do budynku w ci1gu okresu rozliczeniowego i powierzchni grzewczej lokali w budynku.

(dowód: Regulamin rozliczania kosztów energii cieplnej rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania, k. 97-98, zeznania œwiadka J. J. – Piœlewskiej, p3yta CD k. 203)

Zaliczki na wodê i kanalizacjê s1 obecnie pozwanej zwracane po okresie rozliczeniowym. Przy rozliczeniu tych kosztów powódka uwzglêdnia stawki stosowane przez dostawcê wody tj. S. N. G..

(dowód: zeznania œwiadka J. J. – Piœlewskiej, p3yta CD k. 203)

Pozwana A. K. utrzymuje siê z emerytury w kwocie ponad 1000 z3, co miesi1c ponosi wydatki na zakup leków (oko3o 100 z3), op3aty za energiê elektryczn1 (50-60 z3), op3aty za czynsz (latem 400 z3, zim1 700 z3), kartê do telefonu (25 z3). Nadto, z jej œwiadczenia toczy siê egzekucja, a w ramach której komornik potr1ca kwotê 192 z3. Pozwana mieszka sama, nie ma nikogo na utrzymaniu. Pozwana znajduje siê pod opiek1 lekarzy kardiologa, endokrynologa, neurologa.

(dowód: przes3uchanie pozwanej, p3yta CD k. 133)

(...)¿y3, co nastêpuje:

P.¿szy stan faktyczny (...) po rozwa¿eniu ca3ego zebranego w niniejszej sprawie materia3u dowodowego w postaci dowodów z dokumentów, dowodu z zeznañ œwiadka J. J. – Piœlewskiej, dowodu z przes3uchania pozwanej, a tak¿e dowodu z opinii (...) s1dowego do spraw szacowania czynszów.

(...) zebrany w niniejszej sprawie materia3 dowodowy w postaci dokumentów prywatnych przed3o¿onych przez stronê powodow1 (uchwa3y dotycz1ce ustalenia wysokoœci stawek zaliczek na poczet kosztów zarz1du nieruchomoœci1 wspóln1, zawiadomienia o wysokoœci op3at, rozliczenia) nale¿y wskazaæ, ¿e nie budz1 one w1tpliwoœci co do ich autentycznoœci, gdy¿ ¿adna ze stron niniejszego sporu nie podnosi3a w myœl art. 253 kpc, ¿e wymienione dokumenty nie s1 autentyczne a zawarte w nich oœwiadczenia nie pochodz1 od osób wymienionych jako ich wystawcy. P.œliæ jednak nale¿y, i¿ dokument prywatny nie dowodzi materialnej prawdziwoœci zawartego w nim oœwiadczenia. Materialna moc dowodowa dokumentu prywatnego zale¿y od jego treœci merytorycznej i rozstrzyga o niej s1d wed3ug ogólnych zasad oceny dowodów (art. 233 § 1 kpc). Podobnie jak w wypadku innych dowodów, to s1d ocenia, czy dowód ten ze wzglêdu na jego indywidualne cechy i okolicznoœci obiektywne zas3uguje na wiarê, czy nie (por. A. Góra-B3aszczykowska (red.), Kodeks postêpowania cywilnego. Tom I A. Komentarz. Art. 1-42412, Warszawa 2020). W ocenie (...)¿one przez powoda dokumenty w postaci kartotek finansowych, zawiadomieñ o wysokoœci op3at, stanowi1 wiarygodne i przydatne do rozstrzygniêcia sprawy dowody jedynie w zakresie dotycz1cym kosztów eksploatacyjnych i op3at na fundusz remontowy. Jedynie bowiem w tym wzglêdzie mo¿liwe jest zweryfikowanie wskazanych w nich kwot w oparciu o uchwa3y w3aœcicieli lokali (...) wysokoœæ stawek op3at z tytu3u kosztów zarz1du nieruchomoœci1 wspóln1. Natomiast, wobec braku jakichkolwiek dokumentów Ÿród3owych, nie mo¿na zweryfikowaæ naliczonych przez powódkê kosztów z tytu3u rozliczenia wody, kanalizacji i centralnego ogrzewania. Nie ulega w1tpliwoœci, ¿e wobec zakwestionowania przez stronê pozwan1 rozliczenia wymienionych mediów, zgodnie z ciê¿arem dowodu wynikaj1cym z art. 6 kc, powódka powinna wykazaæ za pomoc1 odpowiednich dokumentów w postaci faktur wystawionych przez dostawców czy odczytów liczników, ¿e rozliczenie zosta3o wykonane w sposób prawid3owy. W niniejszej sprawie wspólnota mieszkaniowa takich dokumentów nie z3o¿y3a, st1d nie sposób zweryfikowaæ prawid3owoœci rozliczenia kosztów zu¿ycia mediów, którymi pozwana zosta3a obci1¿ona.

Zdaniem (...) brak by3o podstaw do kwestionowania wiarygodnoœci zeznañ œwiadka J. J. – Piœlewskiej w zakresie dotycz1cym sposobu ustalania wysokoœci kosztów eksploatacyjnych. W ocenie (...) zeznania œwiadka by3y szczere, wewnêtrznie spójne, logiczne, a tak¿e zbie¿ne z treœci1 przed3o¿onych do akt niniejszej sprawy dokumentów, w szczególnoœci regulaminów dotycz1cych rozliczenia kosztów mediów.

(...) nie znalaz3 tak¿e podstaw do odmowy przyznania waloru wiarygodnoœci zeznaniom pozwanej co do jej sytuacji maj1tkowej, zdrowotnej i osobistej. Z.¿yæ nale¿y, i¿ zeznania pozwanej koreluj1 z treœci1 dokumentów do31czonych do wniosków o zwolnienie od kosztów s1dowych, a tak¿e nie budz1 w1tpliwoœci w œwietle zasad logicznego rozumowania i doœwiadczenia ¿yciowego.

Brak by3o podstaw do kwestionowania dowodu z opinii (...) s1dowego z zakresu szacowania czynszów P. (...). Z.¿yæ jednak nale¿y, i¿ sporz1dzaj1c opiniê bieg3y nie dysponowa3 dokumentami Ÿród3owymi, pozwalaj1cymi na ustalenie wysokoœci przypadaj1cych na pozwan1 op3at z tytu3u rozliczenia wody, kanalizacji i centralnego ogrzewania, w postaci faktur wystawionych przez dostawców mediów, czy te¿ odczytów liczników. W takiej sytuacji bieg3y móg3 jedynie zweryfikowaæ poprawnoœæ rozliczenia ww. kosztów pod k1tem rachunkowym, bez mo¿liwoœci ustalenia, czy wskazana w zawiadomieniach o wysokoœci op3at stawka opiera siê na stawkach sprzeda¿y wody, czy energii cieplnej stosowanych przez dostawców, a tak¿e bez mo¿liwoœci ustalenia, czy wielkoœæ zu¿ycia mediów przyjêta do rozliczeñ przez powoda odpowiada wielkoœciom faktycznym. W zwi1zku z tym opinia ta by3a przydatna jedynie w zakresie dotycz1cym ustalenia wysokoœci kosztów eksploatacyjnych i kosztów remontowych, przypadaj1cych na pozwan1.

(...) do szczegó3owych rozwa¿añ nale¿y podkreœliæ, i¿ podstawê prawn1 powództwa stanowi3y przepisy art. 13-15 ustawy z dnia ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o w3asnoœci lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2021 poz.1048). W myœl art. 13 ust. 1 w3aœciciel jest obowi1zany m.in. ponosiæ wydatki zwi1zane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczyæ w kosztach zarz1du zwi1zanych z utrzymaniem nieruchomoœci wspólnej. Zgodnie natomiast z art. 14 przywo3anej ustawy na koszty zarz1du nieruchomoœci1 wspóln1 sk3adaj1 siê w szczególnoœci:

1) wydatki na remonty i bie¿1c1 konserwacjê,

2) op3aty za dostawê energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w czêœci dotycz1cej nieruchomoœci wspólnej, oraz op3aty za antenê zbiorcz1 i windê,

3) ubezpieczenia, podatki i inne op3aty publicznoprawne, chyba ¿e s1 pokrywane bezpoœrednio przez w3aœcicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porz1dku i czystoœci,

5) wynagrodzenie cz3onków zarz1du lub zarz1dcy.

Stosownie zaœ do art. 15 powo3anej powy¿ej ustawy o w3asnoœci lokali na pokrycie kosztów zarz1du w3aœciciele lokali (...) zaliczki w formie bie¿1cych op3at, p3atne z góry do dnia 10 ka¿dego miesi1ca.

W pierwszej kolejnoœci nale¿y wskazaæ, ¿e nie zas3ugiwa3 na uwzglêdnienie podniesiony przez pozwan1 zarzut, i¿ nie powinna ona byæ obci1¿ana kosztami zarz1du nieruchomoœci1 wspóln1, a tak¿e kosztami utrzymania lokalu z tego wzglêdu, ¿e z lokalu korzysta wy31cznie wiêkszoœciowy wspó3w3aœciciel nieruchomoœci lokalowej. W myœl przytoczonych powy¿ej przepisów ustawy o w3asnoœci lokali nie budzi w1tpliwoœci, ¿e z prawem w3asnoœci lokalu mieszkalnego skorelowany jest obowi1zek ponoszenia kosztów utrzymania tego lokalu, w tym kosztów zu¿ycia mediów, a tak¿e kosztów utrzymania nieruchomoœci wspólnej. Jest to obowi1zek o charakterze bezwzglêdnym. Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie w3aœciciel lokalu i wspó3w3aœciciel nieruchomoœci wspólnej musi uczestniczyæ w kosztach zwi1zanych z utrzymaniem nieruchomoœci wspólnej, proporcjonalnie do udzia3u, jaki mu w tej nieruchomoœci przys3uguje (por. wyrok SN z dnia 16 lutego 2001r., IV CKN 265/00, L.). W zwi1zku z powy¿szym uznaæ nale¿a3o, ¿e jako wspó3w3aœcicielka lokalu mieszkalnego pozwana co do zasady jest zobowi1zana do ponoszenia kosztów bêd1cych przedmiotem ¿1dania pozwu, stosownie do wysokoœci przys3uguj1cego jej udzia3owi w prawie wspó3w3asnoœci.

Nie zas3ugiwa3 tak¿e na uwzglêdnienie podniesiony przez pozwan1 zarzut braku legitymacji czynnej po stronie powodowej w zakresie dotycz1cym zaliczek na fundusz remontowy. Jak wywodzi3a pozwana - w jej ocenie - z roszczeniem takim mog1 wyst1piæ jedynie wszyscy cz3onkowie wspólnoty. Z.¿yæ jednak nale¿y, i¿ z treœci art. 14 pkt 1 ustawy o w3asnoœci lokali wprost wynika, ¿e wydatki na remonty i bie¿1c1 konserwacjê stanowi1 koszty zarz1du nieruchomoœci1 wspóln1. Jak wskazuje siê w doktrynie, w3aœciciele lokali nie maj1 obowi1zku samodzielnego dokonywania remontów lub konserwacji elementów nieruchomoœci wspólnej. (...) jednak ponosiæ proporcjonalnie wydatki z tym zwi1zane (art. 12 ust. 2 zd. 2), a wydatki te – w œwietle art. 14 pkt 1 ustawy o w3asnoœci lokali – stanowi1 koszt zarz1du nieruchomoœci1 wspóln1 (por. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroñski (red. tomu), Ustawa o w3asnoœci lokali. Komentarz. Wyd. 12, Warszawa 2022). W judykaturze z kolei wskazuje siê, ¿e wspólnota mieszkaniowa posiada legitymacjê procesow1 w sprawach dotycz1cych zarz1du nieruchomoœci1 wspóln1 (por. uchwa3a SN z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, L.; (...) N.¿szego z dnia 23 wrzeœnia 2004 r., III CZP 48/04).

W dalszej kolejnoœci nale¿a3o odnieœæ siê do podniesionego przez pozwan1 zarzutu przedawnienia. Z.¿yæ nale¿y, ¿e pe3nomocnik pozwanej wywodzi3, ¿e roszczenia o zap3atê kosztów zu¿ycia wody i œcieków przedawni3y siê czêœciowo z up3ywem terminu dwuletniego, zaœ roszczenia o zap3atê kosztów eksploatacyjnych z up3ywem terminu trzyletniego. (...) do stanowiska strony pozwanej nale¿y wskazaæ, ¿e bezzasadne s1 twierdzenia, ¿e do przedawnienia roszczeñ dotycz1cych kosztów zu¿ycia mediów zastosowanie znajduje termin dwuletni przewidziany dla roszczeñ z tytu3u sprzeda¿y. Wspólnota mieszkaniowa nie jest bowiem sprzedawc1 wody czy energii cieplnej, a jedynie stron1 umowy o dostawê wody lub energii cieplnej do lokali, któr1 zawiera z przedsiêbiorstwem przesy3owym i ponosi z tego tytu3u stosowne wydatki. W zwi1zku z tym wspólnota ma – na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o w3asnoœci lokali – roszczenie wzglêdem w3aœcicieli poszczególnych lokali o rozliczenie poniesionych wydatków (por. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroñski (red. tomu), Ustawa o w3asnoœci lokali. Komentarz. Wyd. 12, Warszawa 2022). Z powy¿szego wynika jednoznacznie, ¿e wspólnota mieszkaniowa nie jest sprzedawc1 energii, lecz sama zawiera jako kupuj1cy umowy z dostawcami, realizuj1c na3o¿one na ni1 obowi1zki ustawowe zwi1zane z zapewnieniem cz3onkom wspólnoty dostêpu do podstawowych mediów.

W judykaturze przyjmuje siê, ¿e ze wzglêdu na to, i¿ zaliczki s1 p3atne w regularnych, równych odstêpach czasu, a tak¿e zwa¿aj1c na „prognostyczny” charakter okreœlenia ich wysokoœci, œwiadczenie to przybiera postaæ œwiadczenia okresowego (por. wyrok SN z 8 paŸdziernika 2008 r., V CSK 133/08, L.; wyrok SA w Warszawie z 24 stycznia 2014 r., I ACa 1499/13, L.). Zgodnie zaœ z aktualnie obowi1zuj1cym art. 118 kc je¿eli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi szeœæ lat, a dla roszczeñ o œwiadczenia okresowe oraz roszczeñ zwi1zanych z prowadzeniem dzia3alnoœci gospodarczej - trzy lata. Jednak¿e koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzieñ roku kalendarzowego, chyba ¿e termin przedawnienia jest krótszy ni¿ dwa lata. Do dnia 8 lipca 2019 roku powy¿szy przepis obowi1zywa3 w brzmieniu: je¿eli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesiêæ, a dla roszczeñ o œwiadczenia okresowe oraz roszczeñ zwi1zanych z prowadzeniem dzia3alnoœci gospodarczej - trzy lata. Z.¿yæ nale¿y, i¿ zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawa z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2018 r. poz. 1104) do roszczeñ powsta3ych przed dniem wejœcia w ¿ycie niniejszej ustawy i w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych stosuje siê od dnia wejœcia w ¿ycie niniejszej ustawy przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejsz1 ustaw1.

(...) na wzglêdzie, ¿e pozew w niniejszej sprawie zosta3 wniesiony w dniu 24 paŸdziernika 2019 roku, to w œwietle powy¿szych przepisów nale¿a3o uznaæ, ¿e do dnia wejœcia w ¿ycie ustawy zmieniaj1cej terminy przedawnienia, tj. do dnia 9 lipca 2018 roku, przedawnieniu uleg3y roszczenia okresowe powódki z tytu3u kosztów zarz1du nieruchomoœci1 wspóln1 za okres od listopada 2014 roku do czerwca 2015 roku (wymagalne wczeœniej ni¿ trzy lata przed dat1 wniesienia pozwu). Natomiast, ju¿ na nowych zasadach (tj. z uwzglêdnieniem terminu koñcowego przedawnienia przypadaj1cego na ostatni dzieñ roku kalendarzowego) przedawnieniu uleg3o roszczenie za okres od lipca 2015 roku do grudnia 2015 roku.

W pozosta3ej nieprzedawnionej czêœci (a wiêc w zakresie roszczeñ za okres od 1 stycznia 2016 roku do koñca lutego 2021 roku), w ocenie (...), powództwo zas3ugiwa3o na uwzglêdnienie jedynie w zakresie dotycz1cym zap3aty zaliczek na poczet kosztów eksploatacyjnych i wydatków na remonty. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ tylko w takim zakresie powódka sprosta3a ciê¿arowi dowodu i przed3o¿y3a dokumentacjê pozwalaj1c1 na zweryfikowanie wysokoœci kosztów zarz1du nieruchomoœci1 wspóln1. P.œliæ nale¿y, i¿ w okresie objêtym ¿1daniem pozwu powódka nalicza3a op3aty zawieraj1ce trzy pozycje: zaliczki na koszty eksploatacyjne (wraz z wynagrodzeniem administratora), zaliczki na wydatki remontowe i koszty centralnego ogrzewania. Do paŸdziernika 2016 roku uwzglêdniano równie¿ koszty zu¿ycia wody i odprowadzenia œcieków. Strona pozwana nie kwestionowa3a jedynie wysokoœci stawek zaliczek na koszty remontów, natomiast kwestionowa3a rozliczenie pozosta3ych pozycji ujmowanych w wymiarze op3at. Wobec powy¿szego, obowi1zkiem strony powodowej pozostawa3o wykazanie wysokoœci kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów mediów. Powódka sprosta3a ciê¿arowi dowodu jedynie co do tych pierwszych nale¿noœci. Z.¿yæ nale¿y, i¿ wysokoœæ stawki zaliczki na poczet kosztów eksploatacyjnych a tak¿e zaliczki na poczet kosztów remontów zosta3a okreœlona w uchwa3ach podejmowanych corocznie przez w3aœcicieli lokali. Do akt niniejszej sprawy powódka przed3o¿y3a komplet uchwa3 za okres od 2014 roku do 2021 roku. Strona pozwana nie wykaza3a, aby którakolwiek z przed3o¿onych uchwa3 zosta3a skutecznie zaskar¿ona w trybie art. 25 ustawy o w3asnoœci lokali, a tym samym wyeliminowana z obrotu prawnego. Z.¿yæ nale¿y, i¿ wysokoœæ op3aty naliczonej w stosunku do danego lokalu (...) iloczyn stawki wskazanej w uchwale oraz powierzchni lokalu (46,10 m2). W przypadku pozwanej dodatkowo nale¿a3o uwzglêdniæ wysokoœæ przys3uguj1cego jej udzia3u w prawie wspó3w3asnoœci nieruchomoœci lokalowej wynosz1cego ¼ czêœci. Zgodnie z treœci1 uchwa3 w okresie objêtym ¿1daniem pozwu obowi1zywa3a nastêpuj1ca wysokoœæ op3at eksploatacyjnych (stanowi1ca sumê stawek za koszty eksploatacyjne i wynagrodzenie administratora wskazanych w ka¿dorazowej uchwale):

- od dnia 1 stycznia 2016 roku do 31 lipca 2016 roku – 2 z3;

- od dnia 1 sierpnia 2016 roku do 31 grudnia 2017 roku – 3 z3;

- od dnia 1 stycznia 2018 roku do dnia 31 marca 2018 roku – 2 z3;

- od dnia 1 kwietnia 2018 roku do dnia 31 maja 2020 roku – 3 z3;

- od dnia 1 czerwca 2020 roku – 2,50 z3.

Natomiast wysokoœæ stawek z tytu3u op3aty na fundusz remontowy kszta3towa3a siê nastêpuj1co:

- od dnia 1 stycznia 2016 roku do 30 kwietnia 2016 roku – 1,00 z3;

- od dnia 1 maja 2016r. do 31 maja 2020 roku – 2,00 z3;

- od dnia 1 czerwca 2020 roku – 2,50 z3.

Jak wynika z opinii (...) P. (...) przy uwzglêdnieniu powierzchni mieszkania (46,10 m2) oraz wysokoœci udzia3u pozwanej w prawie wspó3w3asnoœci (1/4 czêœci) suma op3at z tytu3u kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów na fundusz remontowy za okres od stycznia 2016r. do lutego 2021r. wynosi 3.446,18 z3.

Nadto, zwa¿yæ nale¿a3o, i¿ powódka domaga3a siê równie¿ zas1dzenia skapitalizowanych odsetek od œwiadczeñ okresowych nale¿nych za okres od listopada 2014 roku do wrzeœnia 2019 roku. (...) na wzglêdzie, ¿e powództwo zas3ugiwa3o na uwzglêdnienie jedynie co do zaliczek za okres od 1 stycznia 2016r. do wrzeœnia 2019r. (...) odsetki od poszczególnych nale¿noœci okresowych z tytu3u kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów na fundusz remontowy wymagalnych tylko w tym okresie i dokona3 ich skapitalizowania na dzieñ wniesienia pozwu. Suma ustalonych w ten sposób odsetek wynosi 296,57 z3. P.œliæ nale¿y, i¿ odsetki zosta3y wyliczone tylko od pierwotnego ¿1dania, albowiem powódka rozszerzaj1c powództwo nie wnios3a o zas1dzenie skapitalizowanych odsetek tak¿e od zaliczek wymagalnych za okres od paŸdziernika 2019 roku do lutego 2021 roku. (...) natomiast jest zwi1zanym ¿1daniem pozwu i nie mo¿e orzekaæ ponad ¿1danie (art. 321 § 1 kpc).

Natomiast, na uwzglêdnienie nie zas3ugiwa3o roszczenie o zap3atê kosztów zu¿ycia wody i odprowadzenia œcieków oraz kosztów centralnego ogrzewania. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ celem wykazania roszczenia w odniesieniu do wymienionych nale¿noœci strona powodowa przed3o¿y3a wy31cznie dokumenty prywatne w postaci rozliczenia kosztów za centralne ogrzewanie, regulaminów rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania i wody, a tak¿e zawiadomieñ o wymiarze op3at, w których wskazano m.in. stawkê poszczególnych op3at rozliczanych zaliczkowo. Z.¿ywszy, i¿ pozwana zakwestionowa3a prawid3owoœæ rozliczenia powy¿szych kosztów, st1d zgodnie z zasad1 rozk3adu ciê¿aru dowodu (art. 6 kc) powódka powinna przed3o¿yæ dokumenty Ÿród3owe w postaci faktur wystawionych przez dostawców mediów, czy te¿ odczytów stanów liczników, tak, aby móc zweryfikowaæ prawid3owoœæ dokonanego przez wspólnotê rozliczenia. Z zeznañ œwiadka J. J. – Piœlewskiej wynika3o, ¿e w odniesieniu do op3at za wodê wspólnota (...) stawki wskazane przez dostawców, jednak¿e bez przed3o¿enia dokumentów Ÿród3owych (tj. faktur VAT wystawionych przez dostawców na rzecz wspólnoty mieszkaniowej) nie sposób tego sprawdziæ. Podobnie, wobec zaniechañ dowodowych ze strony wspólnoty nie sposób ustaliæ, na jakiej podstawie przyjêto wysokoœæ zaliczki za centralne ogrzewanie zarówno w miesi1cach letnich i w miesi1cach zimowych. J.œnie nale¿a3o mieæ na wzglêdzie, ¿e wspólnota jest w posiadaniu faktur Ÿród3owych, na co wskaza3 œwiadek, a zatem nie by3o przeszkód, by takie dokumenty w odpowiedzi na stawiane przez pozwan1 zarzuty przedstawiæ. Samo natomiast wskazanie sposobu rozliczania spornych kosztów poprzez z3o¿enie regulaminów przyjêtych w drodze (...) nie jest wystarczaj1ce w sytuacji, gdy strona postawi3a zarzut nieprawid3owego wyliczenia. Regulaminy okreœlaj1 jedynie pewny sposób postêpowania, natomiast do wyliczenia konkretnych kosztów przypadaj1cych na lokal, konieczne jest wykazanie wielkoœci zu¿ycia, a tak¿e stawek. Bez takich danych niemo¿liwe jest ustalenie kosztów przypadaj1cych na pozwan1, równie¿ za pomoc1 dowodu z opinii (...), który przecie¿ bazuje na okreœlonym materiale Ÿród3owym. J.œnie nale¿y wskazaæ, ¿e bieg3y nie jest uprawniony ani obowi1zany do gromadzenia materia3u dowodowego, co stanowi obowi1zek strony, która z danego faktu wywodzi skutki prawne. W tych okolicznoœciach nale¿a3o uznaæ, ¿e brak z3o¿enia przez powódkê dokumentów Ÿród3owych, wobec podniesionych przez pozwan1 zarzutów, uniemo¿liwia3o uwzglêdnienie powództwa w powy¿szym zakresie.

W zwi1zku z powy¿ (...) – na mocy przepisów art. 13 i 14 ustawy o w3asnoœci lokali – od pozwanej na rzecz powoda kwotê 3.742,75 z3. Natomiast, na podstawie art. 481 § 1 i 2 kc w zw. z art. 15 ustawy o w3asnoœci lokali (...) zas1dzi3 odsetki ustawowe za opóŸnienie od kwoty 2.763,13 z3 stanowi1cej sumê zaliczek za okres od stycznia 2016r. do wrzeœnia 2019r. (2.466,56 z3) oraz sumê skapitalizowanych odsetek (296,57 z3) od dnia wniesienia pozwu tj. od dnia 21 paŸdziernika 2019r. do dnia zap3aty. Natomiast, od kwoty 979,62 z3 stanowi1cej sumê nale¿nych zaliczek za okres od paŸdziernika 2019r. do lutego 2021r. (...) odsetki od dnia 8 marca 2021r. do dnia zap3aty.

W pozosta3ym zakresie na mocy powo3anych powy¿ej przepisów a contrario powództwo podlega3o oddaleniu.

O kosztach procesu (...) na podstawie art. 100 kpc, uznaj1c, ¿e powódka wygra3a niniejsze postêpowanie w 45,60 %, a pozwana w 54,40 %. Na poniesione przez powódkê koszty sk3adaj1 siê: op3ata s1dowa od pozwu (400 z3), oplata za czynnoœci fachowego pe3nomocnika w stawce minimalnej stosownie do pierwotnej wartoœci przedmiotu sporu (1.800 z3), op3ata skarbowa od pe3nomocnictwa (17 z3), op3ata s1dowa od rozszerzenia powództwa (200 z3), a tak¿e zaliczka na poczet opinii (...) (1.500 z3) – 31cznie kwota 3.817,00 z3, z czego przy uwzglêdnieniu stosunku w jakim powódka wygra3a, nale¿y siê jej od przeciwnika zwrot kwoty 1.740,50 z3otych. Natomiast, pozwana ponios3a koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 1.800 z3otych, z czego nale¿a3a siê jej kwota 981 z3otych. Po wzajemnym skompensowaniu nale¿noœci nale¿a3o na rzecz powódki zas1dziæ kwotê 759,50 z3otych.

Ponadto, na mocy art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s1dowych w sprawach cywilnych (...) œci1gniêcie od powódki kosztów opinii (...), które zosta3y wy3o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w 31cznej kwocie 173,27 z3otych (1.673,27 z3 – zaliczka w kwocie 1.500 z3). (...) stosunek, w jakim powódka przegra3a niniejszy spór nale¿a3o nakazaæ œci1gniêcie od niej kwoty 94 z3.

W pozosta3ym zakresie pokryte tymczasowo wydatki zwi1zane z wynagrodzeniem bieg3ego przej1æ na rachunek Skarbu P., odstêpuj1c od obci1¿ania nimi pozwanej, która z uwagi na jej trudn1 sytuacjê finansow1 by3a zwolniona od kosztów s1dowych.