I C 177/21

Wyrok+Uzasadnienie

Sygn. akt: I C 177/21

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 lipca 2022 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Joanna Jank

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 lipca 2022 r. w G.

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. w G.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta G.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

UZASADNIENIE

Powódka G. Fabryka (...) spó3ka z ograniczon1 odpowiedzialnoœci1 z siedzib1 w G. domaga3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci Skarbu P. po3o¿onej w G. przy ulicy (...), objêtej ksiêg1 wieczyst1 o numerze (...), jest nieuzasadniona.

W uzasadnieniu wniosku zastêpuj1cego pozew powódka zakwestionowa3a przyjêt1 w operacie szacunkowym, stanowi1cym podstawê aktualizacji op3aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci oraz sposób wyceny, zarzucaj1c w szczególnoœci nieuwzglêdnienie przez rzeczoznawcê maj1tkowego wp3ywu obci1¿enia przedmiotowej nieruchomoœci ograniczonymi prawami rzeczowymi na jej wartoœæ. Nadto, powódka wnios3a o zaliczenie na poczet ró¿nicy pomiêdzy op3at1 zaktualizowan1 a op3at1 dotychczasow1 poniesionych nak3adów koniecznych polegaj1cych na przy31czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej.

(pozew, k. 3-5v)

W odpowiedzi na pozew pozwany wniós3 o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanego rzeczoznawca prawid3owo okreœli3 rynek nieruchomoœci gruntowych i dokona3 prawid3owej wyceny wartoœci przedmiotowej dzia3ki. W zakresie dotycz1cym zarzutu zaliczenia poniesionych nak3adów pozwany podniós3, i¿ u¿ytkownik nie wskaza3 i nie udowodni3 poniesienia nak3adów. Ponadto, wskaza3, i¿ inwestycje w uzbrojenie w3asnej nieruchomoœci, w tym budowa przy31czy, nie stanowi1 nak3adów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.

(odpowiedŸ na pozew, k. 18-20)

(...) stan faktyczny:

Pozwany Skarb P. jest w3aœcicielem nieruchomoœci gruntowej po3o¿onej w G. przy ulicy (...) o 31cznej powierzchni 0,3502 ha, oznaczonej geodezyjnie jako dzia3ki nr 528 i 529, (...) W., objêtej ksiêg1 wieczyst1 o numerze (...).

Powódka G. Fabryka (...) spó3ka z ograniczon1 odpowiedzialnoœci1 z siedzib1 w G. jest aktualnym u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoœci.

(...) nr 528 powsta3a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia3ki nr 70/2 (2015r.), która z kolei powsta3a w wyniku podzia3u dzia3ki nr 56/2 (2008r.), ta natomiast powsta3a z podzia3u dzia3ki nr 22/2 (2005r.), a ta z podzia3u dzia3ek nr 14/2 i 16/1 (1994r.).

(...) nr 529 powsta3a w wyniku wyodrêbnienia i zmiany numeracji dzia3ki nr 69/2 (2015r.), która z kolei powsta3a w wyniku podzia3u dzia3ek nr 54/2 i 55/2 (2008r.), te natomiast powsta3y z podzia3u dzia3ki nr 22/2, a ta z podzia3u dzia3ek nr 14/2 i 16/1 (1994r.).

W decyzji z dnia 9 czerwca 1992 roku o oddaniu przedmiotowej dzia3ki w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu, w tym dzia3ek nr 14/2 i 16/1, powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta G..

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dzia3ki nr 528 i 529 po3o¿one s1 w strefie planistycznej oznaczonej symbolem 03.PS (strefa produkcyjno – us3ugowo – sk3adowa, funkcje wy31czone z zakresu funkcji dopuszczalnych w strefie: wyklucza siê funkcje mieszkaniow1). W 1992 roku przedmiotowe dzia3ki znajdowa3y siê w strefie planistycznej oznaczonej symbolem (...) (rozwój przestrzenny funkcji przemys3owo – sk3adowej oraz baz powinien nastêpowaæ wed3ug zasady: koncentracja zak3adów i urz1dzeñ o zró¿nicowanej uci1¿liwoœci w rejonie ul. (...)).

(fakty bezsporne ustalone w oparciu o: decyzjê z dnia 9 czerwca 1992r., k. 40-46, wykaz zmian gruntowych, k. 47-50 i 63-66, pismo Architekta Miejskiego Miasta G. z dnia 3 listopada 2021r., k. 67)

Pismem z dnia 10 marca 2020 roku Prezydent Miasta G., dzia3aj1c w imieniu Skarbu P., wypowiedzia3 powodowi dotychczasow1 wysokoœæ op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoœci 21.981,69 z3 i zaproponowa3 ustalenie nowej wysokoœci op3aty rocznej w kwocie 26.374,26 z3. (...) aktualizacji wysokoœci op3aty rocznej by3 operat szacunkowy sporz1dzony przez rzeczoznawcê maj1tkowego, zgodnie z którym wartoœæ nieruchomoœci wynosi 879.142 z3. Zgodnie z treœci1 wypowiedzenia nowa wysokoœæ op3aty rocznej mia3a obowi1zywaæ pocz1wszy od dnia 1 stycznia 2021 roku.

(dowód: wypowiedzenie wysokoœci op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego, k. 34 akt administracyjnych (...).BT. (...)-9/94/ (...))

Nie zgadzaj1c siê z wysokoœci1 nowej op3aty rocznej, we wniosku z dnia 12 maja 2020 roku skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. powódka domaga3a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego ww. nieruchomoœci jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 16 lutego 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. orzek3o, ¿e aktualizacja op3aty rocznej jest nieuzasadniona. Pismem z dnia 8 marca 2021 roku pozwany Skarb P. wniós3 sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj1c orzeczenie w ca3oœci i domagaj1c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op3aty by3a uzasadniona.

(dowód: pismo z dnia 12 maja 2020r., k. 3-5v, sprzeciw z dnia 8 marca 2021r., k. 6-6v., orzeczenie, k. 9-9v. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/2241/20)

Wartoœæ ww. nieruchomoœci po3o¿onej w G. przy ulicy (...) o 31cznej powierzchni 0,3502 ha stanowi1cej dzia3ki nr 528 i 529 - ustalona jak dla gruntu niezabudowanego - wed3ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoœci op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego wynosi 755.000 z3.

Przedmiotowa nieruchomoœæ jako ca3oœæ ma kszta3t doœæ regularnego wieloboku, a teren nieruchomoœci jest stosunkowo p3aski, w czêœci zabudowany budynkiem niemieszkalnym, w czêœci ogrodzony i zagospodarowany. Przedmiotowa nieruchomoœæ nie posiada bezpoœredniego dostêpu do drogi publicznej, a dojazd odbywa siê drogami wewnêtrznymi, wydzielonymi na terenie dawnego „P.”, utwardzonymi w czêœci asfaltobetonem, w czêœci p3ytami drogowymi, s3abej jakoœci i w s3abym stanie techniczno – u¿ytkowym (m.in. z licznymi dziurami). Przedmiotowe drogi wewnêtrzne zlokalizowane s1 na dzia3kach stanowi1cych m.in. w3asnoœæ Skarbu P. i znajduj1cych siê w u¿ytkowaniu wieczystym ró¿nych podmiotów. B.œredni dojazd do nieruchomoœci odbywa siê przez teren dzia3ki s1siedniej nr 527, nie stanowi1cej drogi, bez formalnie ustanowionych s3u¿ebnoœci gruntowych przejazdu i przechodu. W s1siedztwie dzia3ki zlokalizowane s1 sieci infrastruktury technicznej: sieæ elektroenergetyczna, wodoci1gowa, kanalizacyjna, gazowa i telekomunikacyjna, jednak istniej1ce sieci s1 przestarza3e, nie spe3niaj1 obecnych wymogów, wystêpuj1 problemy z przy31czeniem do sieci.

(dowód: pisemna opinia (...) s1dowej rzeczoznawcy maj1tkowego J. K., k. 72-103 wraz z pisemn1 opini1 uzupe3niaj1c1, k. 133-142)

(...)¿y3, co nastêpuje:

P.¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii (...) s1dowej z zakresu wyceny nieruchomoœci.

W ocenie (...) brak by3o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoœci i mocy dowodowej powo3anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa3a autentycznoœci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy3a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z3o¿y3y oœwiadczeñ w nich zawartych. (...) tak¿e nie doszuka3 siê ¿adnych okolicznoœci mog1cych wzbudzaæ w1tpliwoœci co do wiarygodnoœci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoœci œladów przerobienia, podrobienia, b1dŸ innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów, (...), ¿e przed3o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj1 rzeczywisty przebieg postêpowania zwi1zanego z wypowiedzeniem wysokoœci op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj1 faktyczny cel oddania przedmiotowej nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste, jak równie¿ obrazuj1 przebieg procesu wyodrêbnienia obu spornych dzia3ek ewidencyjnych.

Za wiarygodny i w pe3ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) równie¿ opiniê bieg3ej s1dowej do spraw wyceny nieruchomoœci J. G. – K.. (...) na uwadze, ¿e opinia (...) przygotowana przez osobê posiadaj1c1 wiedzê fachow1 z zakresu szacowania wartoœci nieruchomoœci oraz du¿e doœwiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe. (...) bowiem wielokrotnie wystêpowa3a w charakterze bieg3ego w podobnych sprawach. W ocenie (...)¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta3a sporz1dzona zgodnie z obowi1zuj1cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz rozporz1dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzeœnia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoœci i sporz1dzania operatu szacunkowego, które zawieraj1 szczegó3owe uregulowania dotycz1ce sposobu wyceny nieruchomoœci dla celów aktualizacji op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego. Z.¿yæ nale¿y, i¿ zgodnie z § 28 powo3anego rozporz1dzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomoœci gruntowej niezabudowanej oddawanej w u¿ytkowanie wieczyste oraz aktualizacji op3at z tego tytu3u okreœla siê jej wartoœæ jako przedmiotu prawa w3asnoœci, stosuj1c podejœcie porównawcze (ust. 1). Przy okreœlaniu wartoœci, o której mowa w ust. 1, stosuje siê, z zastrze¿eniem § 27, ceny transakcyjne sprzeda¿y nieruchomoœci niezabudowanych jako przedmiotu prawa w3asnoœci (ust. 2). Wartoœci nieruchomoœci, o których mowa w ust. 1-4, okreœla siê wed3ug stanu nieruchomoœci i cen na dzieñ oddania nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste albo wed3ug stanu nieruchomoœci i cen na dzieñ aktualizacji op3at z tytu3u u¿ytkowania wieczystego, z uwzglêdnieniem celu, na jaki nieruchomoœæ zosta3a oddana w u¿ytkowanie wieczyste, z zastrze¿eniem art. 73 ust. 2 ustawy (ust. 5). W niniejszej sprawie bieg3a zgodnie z przytoczonymi powy¿ej przepisami zastosowa3a podejœcie porównawcze, które polega na okreœleniu wartoœci nieruchomoœci przy za3o¿eniu, ¿e wartoœæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoœci podobne, które by3y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni1ce nieruchomoœci podobne od nieruchomoœci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up3ywu czasu. P.œcie porównawcze stosuje siê, je¿eli s1 znane ceny i cechy nieruchomoœci podobnych do nieruchomoœci wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami). (...) tak¿e prawid3owo wybra3a metodê korygowania ceny œredniej, która polega na tym, ¿e do porównañ przyjmuje siê co najmniej kilkanaœcie nieruchomoœci podobnych, które by3y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s1 ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoœci. Wartoœæ nieruchomoœci bêd1cej przedmiotem wyceny okreœla siê w drodze korekty œredniej ceny nieruchomoœci podobnych wspó3czynnikami koryguj1cymi, uwzglêdniaj1cymi ró¿nice w poszczególnych cechach tych nieruchomoœci. W niniejszym przypadku bieg3a dysponowa3a zbiorem 20 nieruchomoœci podobnych. Do porównania bieg3a przyjê3a nieruchomoœci gruntowe niezabudowane, stanowi1ce przedmiot prawa w3asnoœci, zlokalizowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w strefie produkcyjno – us3ugowej i przeznaczone pod zabudowê produkcyjno – us3ugow1, bazy, sk3ady itp., co – wobec przeznaczenia przedmiotowej nieruchomoœci w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste – równie¿ nale¿a3o uznaæ za zabieg prawid3owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejœcie porównawcze oraz iloœæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta3a dane transakcyjne z okresu od marca 2018r. do 10 marca 2020r. nie tylko z obszaru miasta G., ale tak¿e G. (tereny wzd3u¿ O. T.). Jak bowiem wskaza3a bieg3a w obrêbie granic administracyjnych G. znalaz3a zbyt ma31 próbê nieruchomoœci o zbli¿onej powierzchni i o podobnym przeznaczeniu do nieruchomoœci wycenianej. Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz1dzenia bieg3a prawid3owo ustali3a wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op3aty, a tak¿e dokona3a prawid3owego doboru nieruchomoœci podobnych, precyzyjnie opisa3a cechy nieruchomoœci i dokona3a prawid3owej ich oceny, okreœli3a wagê poszczególnych cech, a nadto ró¿nice wystêpuj1ce pomiêdzy wycenian1 nieruchomoœci1 a nieruchomoœciami podobnymi skorygowa3a za pomoc1 w3aœciwych wspó3czynników koryguj1cych. Jak wynika z treœci opinii (...) uwzglêdni3a nastêpuj1ce cechy: (1.) lokalizacja ogólna, s1siedztwo i otoczenie; (2.) dostêp do nieruchomoœci, dojazd, rodzaj dróg dojazdowych, mo¿liwoœci parkowania; (3.) wielkoœæ powierzchni dzia3ki; (4.) dostêp do urz1dzeñ infrastruktury technicznej, uzbrojenie terenu; (5.) mo¿liwoœæ wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania. Ostatecznie ustalona wartoœæ nieruchomoœci stanowi iloczyn powierzchni nieruchomoœci, œredniej ceny jednostkowej w próbce reprezentatywnej, sumy wspó3czynników koryguj1cych, a tak¿e wspó3czynnika koryguj1cego „k”. P.¿szy sposób wyceny nieruchomoœci nie budzi ¿adnych w1tpliwoœci (...) w œwietle obowi1zuj1cych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy.

Na (...) co do poprawnoœci sporz1dzonego operatu szacunkowego nie mia3y wp3ywu zarzuty zg3oszone przez stronê pozwan1. Z.¿yæ nale¿y, i¿ pozwany Skarb P. zakwestionowa3 przede wszystkim wnioski bieg3ej odnoœnie wp3ywu braku ustanowienia s3u¿ebnoœci gruntowych na wartoœæ nieruchomoœci (obni¿enie wartoœci). W ocenie pozwanego, skoro dojazd do spornego gruntu odbywa siê m.in. przez drogi wewnêtrzne po3o¿one na nieruchomoœciach stanowi1cych w3asnoœæ Skarbu P., to nie ma potrzeby i prawnej mo¿liwoœci regulowania takiego dojazdu poprzez ustanowienie s3u¿ebnoœci drogowych. (...)œci pozwanego wzbudzi3a równie¿ ocena dostêpu do kluczowych sieci infrastruktury technicznej. Zdaniem pozwanego bieg3a nie wskaza3a na jakim materiale Ÿród3owym opar3a swoje wnioski w tym zakresie. W konsekwencji, pozwany zg3osi3 zastrze¿enia co do wp3ywu ww. niedogodnoœci na wartoœæ poszczególnych wspó3czynników koryguj1cych, w zakresie dostêpu do infrastruktury technicznej (nieuzasadnione zani¿enie do poziomu „œredni”), mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania (bez wskazania jakie ograniczenia w stosunku do nieruchomoœci spowodowa3y przyjêcie cechy na poziomie „œrednim”). Kolejne w1tpliwoœci pozwanego wzbudzi3o zastosowanie wspó3czynnika koryguj1cego „k” na poziomie 0,95 z uwagi na brak formalnie ustanowionego dostêpu do drogi publicznej. Wedle pozwanego wobec niezasadnoœci ustanawiania s3u¿ebnoœci drogowych, wspó3czynnik ten powinien zostaæ okreœlony na poziomie 1. Nadto, pozwany zarzuci3 nieuzasadnione pominiêcie w procesie wyceny aktualizacji cen transakcyjnych. W œwietle wyjaœnieñ bieg3ej zawartych w opinii (...) powy¿sze zarzuty nale¿a3o uznaæ za bezzasadne. (...) do wyk3adni systemowej nale¿y wskazaæ, ¿e na gruncie prawa administracyjnego wskazuje siê, ¿e dostêp do drogi publicznej nale¿y rozumieæ jako dostêp prawny i dostêp faktyczny (por. wyrok Wojewódzkiego (...) Administracyjnego w K. z dnia 4 lutego 2013 r., (...) SA/Kr (...), L.), przy czym dostêpu nieruchomoœci do drogi publicznej nie mo¿na uto¿samiaæ z dostêpem faktycznym. D. ten ma byæ prawnie zagwarantowany. Zagwarantowanie prawne dostêpu do drogi publicznej oznacza, ¿e musi on byæ legalny. Znaczy to, ¿e prawo do korzystania z niego musi wynikaæ wprost z przepisu prawa, czynnoœci prawnej, orzeczenia s1dowego czy te¿ administracyjnego (por. wyrok Naczelnego (...) Administracyjnego z dnia 2 kwietnia 2015 r., II OSK (...), L.). Podobnie ustawodawca rozumie dostêp do drogi publicznej na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, o czym mo¿e œwiadczyæ choæby przywo3any przez bieg31 w opinii (...) przepis art. 93 ust. 3 tej¿e ustawy dotycz1cy podzia3u nieruchomoœci, jak równie¿ art. 99 powo3anej ustawy stanowi1cy, ¿e je¿eli zapewnienie dostêpu do drogi publicznej ma polegaæ na ustanowieniu s3u¿ebnoœci, o których mowa w art. 93 ust. 3, podzia3u nieruchomoœci dokonuje siê pod warunkiem, ¿e przy zbywaniu dzia3ek wydzielonych w wyniku podzia3u zostan1 one ustanowione. Za spe3nienie warunku uwa¿a siê tak¿e sprzeda¿ wydzielonych dzia3ek gruntu wraz ze sprzeda¿1 udzia3u w prawie do dzia3ki gruntu stanowi1cej drogê wewnêtrzn1. Jak wskazuje siê w orzecznictwie ratio legis przewidzianych w art. 93 i 99 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami rozwi1zañ jest uniemo¿liwienie zbywanie dzia3ek gruntu bez dostêpu do drogi publicznej (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 22 czerwca 2021r., (...) SA/R. 671/21, L.). (...)¿sze na wzglêdzie argumentacjê strony pozwanej odnoœnie dostêpu wycenianej nieruchomoœci do drogi publicznej nale¿a3o uznaæ za chybion1. Z.¿yæ nale¿y, i¿ sporna nieruchomoœæ nie graniczy z dzia3k1, na której zlokalizowana jest droga wewnêtrzna, lecz dojazd do drogi wewnêtrznej odbywa siê poprzez dzia3kê s1siedni1 oznaczon1 nr 527, która nie jest dzia3k1 drogow1. Pozwany zdaje siê pomijaæ fakt, ¿e nieruchomoœæ wyceniana i nieruchomoœci s1siednie, mimo ¿e maj1 tego samego w3aœciciela, to stanowi1 odrêbne nieruchomoœci w znaczeniu wieczystoksiêgowym. W tym stanie rzeczy, mog1 stanowiæ odrêbny przedmiot obrotu, a w takiej sytuacji niew1tpliwie brak odpowiedniego dostêpu do drogi publicznej takiej nieruchomoœci wp3ywa na mo¿liw1 do uzyskania cenê. Z. nale¿y uwagê, ¿e w przypadku sprzeda¿y czy innego rozporz1dzenia prawem w3asnoœci dzia3ki nr 527 wyceniana nieruchomoœæ nie bêdzie mia3a nawet poœredniego dostêpu do drogi wewnêtrznej. Dla potencjalnego nabywcy wycenianej nieruchomoœci bêdzie istnia3a niepewnoœæ, co do tego, czy w3aœciciel dzia3ki s1siedniej umo¿liwi po31czenie komunikacyjne z drog1 publiczn1. Wobec nieuregulowania prawnego dostêpu do drogi publicznej kolejne trudnoœci mog1 siê pojawiæ w przypadku zamiaru przeprowadzenia inwestycji na dzia3ce, gdzie przed w3aœciwym organem nale¿y wylegitymowaæ siê posiadaniem dostêpu do drogi publicznej w sensie prawnym. W tych okolicznoœciach stwierdzenie bieg3ej, ¿e brak uregulowanego prawnie dojazdu do drogi publicznej stanowi cechê wp3ywaj1c1 na obni¿enie jej wartoœci, jest wnioskiem logicznym i zgodnym z zasadami doœwiadczenia ¿yciowego. Podobnie, w œwietle wyjaœnieñ bieg3ej zawartych w opinii (...), nale¿a3o uznaæ, ¿e prawid3owo oceni3a ona dostêp do urz1dzeñ infrastruktury technicznej jako œredni. Z treœci do31czonych do opinii (...) dokumentów jednoznacznie wynika, ¿e w przypadku dzia3ek nr 528 i 529 wystêpuj1 liczne problemy z przy31czeniem ich do sieci przez przedsiêbiorstwa przesy3owe, a infrastruktura przesy3owa znajduj1ca siê na s1siednich nieruchomoœciach jest przestarza3a (np. brak odpowiedniego ciœnienia w sieci, nie spe3nienie wymogów przeciwpo¿arowych, etc.). W zwi1zku z tym, nie sposób uznaæ, aby sporna nieruchomoœæ mia3a pe3ne uzbrojenie, z dostêpem do przystosowanych do obs3ugi terenu sieci. Jeœli natomiast chodzi o cechê „mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania”, to bieg3a wyjaœni3a, ¿e cecha ta obejmuje potencja3 inwestycyjny nieruchomoœci, ograniczenia wynikaj1ce z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i cech fizycznych nieruchomoœci, jak: kszta3t dzia3ki, ukszta3towanie terenu, wystêpowanie s3upów i linii energetycznych oraz innych sieci uzbrojenia, niekorzystnie zlokalizowanych na nieruchomoœæ, przydatnoœæ budowlana gruntu, mo¿liwoœæ podzia3u dzia3ek, wymagania i ograniczenia wynikaj1ce z wpisu do rejestru czy ewidencji zabytków, ograniczenia archeologiczne, czy te¿ zwi1zane z ustanoweniem ograniczonych praw rzeczowych. Jak wskaza3a bieg3a, z analizy rynku wynika, ¿e wy¿sze ceny osi1gaj1 nieruchomoœci z dobrymi mo¿liwoœciami inwestycyjnymi, bez ¿adnych ograniczeñ. W przypadku nieruchomoœci wycenianej na ocenê cechy „mo¿liwoœci wykorzystania, ograniczenia, inne uwarunkowania” wp3yw mia3y takie okolicznoœci jak: ró¿ny kszta3t obu dzia3ek, ró¿na powierzchnia dzia3ek, przebieg sieci infrastruktury technicznej ograniczaj1cych mo¿liwoœci inwestycyjne (koniecznoœæ prze3o¿enia czêœci urz1dzeñ w przypadku zabudowy), po3o¿enie w otoczeniu o zró¿nicowanej zabudowie, ze skomplikowanym i nieuregulowanym systemem dróg dojazdowych, etc. W porównaniu do nieruchomoœci przyjêtych jako podobne, przedmiotowa nieruchomoœæ jawi siê jako przeciêtna. Ze wzglêdu na powy¿sze ograniczenia, w szczególnoœci brak dostêpu do drogi publicznej, nale¿a3o uznaæ, ¿e bieg3a prawid3owo okreœli3a wspó3czynnik korekcyjny na poziomie 0,95. Nadto, w œwietle wyjaœnieñ bieg3ej nale¿a3o uznaæ za pozbawione podstaw zarzuty pozwanego Skarbu P. co do pominiêcia przez bieg31 aktualizacji cen transakcyjnych. Jak bowiem wskaza3a bieg3a analiza wyodrêbnionego przez ni1 segmentu rynku nie wykaza3a wyraŸnego trendu zmiany cen nieruchomoœci w czasie, a zgodnie z treœci1 art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœci w podejœciu porównawczym uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up3ywu czasu o ile takie zaistnia3y. (...)œni3a, ¿e ró¿nice cen nieruchomoœci podobnych wynika3y jedynie z ró¿nych cech nieruchomoœci i zdolnoœci negocjacyjnych stron, a zatem nale¿a3o przyj1æ, ¿e poziom cen w uwzglêdnionym okresie nie uleg3 zmianom. Z uwagi na brak trendu nie by3o potrzeby korekty cen transakcyjnych. Nadto, nale¿a3o mieæ na wzglêdzie, ¿e bieg3a prawid3owo nie uwzglêdni3a przy wycenie ograniczeñ ujawnionych w dziale III. ksiêgi wieczystej, albowiem wpisane tam s3u¿ebnoœci gruntowe nie dotycz1 przedmiotowej nieruchomoœci, a zosta3y przeniesione do ksiêgi wieczystej wskutek wielokrotnych podzia3ów dzia3ek ewidencyjnych.

(...), i¿ opinia przedstawiona przez bieg31 jest kompletna, jasna i dostatecznie wyjaœnia wszelkie w1tpliwoœci odnoœnie sposobu wyceny, na podstawie art. 2352 § 1 pkt 2 kpc (...) dowód z kolejnej opinii (...). Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie je¿eli opinia (...) jest tak kategoryczna i tak przekonywaj1ca, ¿e s1d okreœlon1 okolicznoœæ uznaje za wyjaœnion1, to nie ma obowi1zku dopuszczania dowodu z dalszej opinii (...) (por. wyrok S1du N.¿szego z dnia 21 listopada 1974 r., II CR 638/74, LEX).

P. prawn1 powództwa stanowi3y przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomoœciami (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 1899). W myœl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy u¿ytkownik wieczysty mo¿e, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, z3o¿yæ do samorz1dowego kolegium odwo3awczego w3aœciwego ze wzglêdu na miejsce po3o¿enia nieruchomoœci, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, ¿e aktualizacja op3aty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokoœci. Wniosek sk3ada siê za poœrednictwem w3aœciwego organu. Wedle art. 80 ust. 3 w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje w3aœciwemu s1dowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem, natomiast w myœl ust. 2 wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastêpuje pozew. Z kolei zgodnie z treœci1 art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, wysokoœæ op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêœciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoœæ tej nieruchomoœci ulegnie zmianie. (...) ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoœci nieruchomoœci okreœlonej na dzieñ aktualizacji op3aty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji op3aty rocznej dokonuje siê z urzêdu albo na wniosek u¿ytkownika wieczystego nieruchomoœci gruntowej, na podstawie wartoœci nieruchomoœci gruntowej okreœlonej przez rzeczoznawcê maj1tkowego. Stosownie do treœci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo3anej ustawy wysokoœæ stawki procentowej op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego w niniejszym przypadku wynosi3a 3 % ceny.

Z.¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes3anek aktualizacji op3aty, równie¿ w postêpowaniu s1dowym, spoczywa na w3aœciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (por. postanowienie (...) Apelacyjnego w P. z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L.). W toku niniejszego postêpowania, wnosz1c o dopuszczenie dowodu z opinii (...), strona pozwana jedynie czêœciowo zdo3a3a udowodniæ, i¿ zaistnia3y podstawy do aktualizacji op3aty rocznej z tytu3u u¿ytkowania wieczystego, tj. ¿e wartoœæ przedmiotowej nieruchomoœci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywiœcie wzros3a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd1cym podstaw1 wypowiedzenia wysokoœci op3aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia mia3a wynosiæ 879.142 z3. Natomiast, bieg3a w z3o¿onej w niniejszej sprawie opinii (...) wartoœæ ni¿sz1, tj. 755.000 z3. Jak wskazano powy¿ej, przy okazji oceny dowodów, nie ma podstaw do kwestionowania prawid3owoœci operatu szacunkowego wykonanego przez bieg31. Tym samym (...) za miarodajn1 wartoœæ wskazan1 przez bieg31. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz1cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami), nale¿a3o zatem uznaæ, ¿e wysokoœæ zaktualizowanej op3aty rocznej wynosi 22.650 z3.

Jeœli natomiast chodzi o podnoszone przez powoda zarzuty dotycz1ce zaliczenia na poczet ró¿nicy pomiêdzy op3at1 zaktualizowan1 a op3at1 dotychczasow1 poniesionych rzekomo przez niego nak3adów koniecznych polegaj1cych na przy31czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, to ciê¿ar dowodu w tym zakresie spoczywa3 na stronie powodowej, która z tego faktu wywodzi3a skutki prawne (art. 6 kc). Zgodnie z treœci1 art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami w przypadku aktualizacji op3aty rocznej na poczet ró¿nicy miêdzy op3at1 zaktualizowan1 a op3at1 dotychczasow1 zalicza siê wartoœæ niezaliczonych nak3adów poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego na budowê poszczególnych urz1dzeñ infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udzia3em œrodków, o których mowa w art. 143 ust. 1.Stosownie zaœ do art. 77 ust. 6 powo3anej ustawy zasadê, o której mowa w ust. 4, stosuje siê odpowiednio do nak3adów koniecznych wp3ywaj1cych na cechy techniczno-u¿ytkowe gruntu, poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego, o ile w ich nastêpstwie wzros3a wartoœæ nieruchomoœci gruntowej. W ocenie (...) powódka nie sprosta3a ciê¿arowi dowodu i nie wykaza3a, by poczyni3a nak3ady konieczne, które podlega3yby zaliczeniu na poczet ró¿nicy miêdzy op3at1 zaktualizowan1 a op3at1 dotychczasow1, zgodnie z przytoczonymi przepisami. Z.¿yæ nale¿y, i¿ strona pozwana w odpowiedzi na pozew zarzuci3a, ¿e nak3ady konieczne u¿ytkownika wieczystego nie zosta3y wykazane ¿adnymi dokumentami za31czonymi do wniosku, ani te¿ sprecyzowane co do ich zakresu i daty ich poniesienia. (...) z dnia 9 czerwca 2021r. (k. 23) pe3nomocnik powoda zosta3 zobowi1zany do zg3oszenia ostatecznych wniosków dowodowych pod rygorem utraty prawa ich powo3ywania w toku dalszego postêpowania. W odpowiedzi na to zobowi1zanie, w piœmie przygotowawczym z dnia 23 czerwca 2021 roku strona powodowa nie sprecyzowa3a zakresu poniesionych nak3adów, ani te¿ nie przedstawi3a ¿adnych dokumentów, które potwierdza3yby, ¿e faktycznie takich nak3adów dokona3a. Wobec braku jakichkolwiek dokumentów wskazuj1cych na fakt poniesienia przez u¿ytkownika wieczystego nak3adów koniecznych bezprzedmiotowe by3o dopuszczenie dowodu z opinii (...) na okolicznoœæ okreœlenia wartoœci nak3adów koniecznych (zgodnie z wnioskiem zawartym we wniosku powoda zastêpuj1cym pozew). Z.¿yæ nale¿y, i¿ nie jest zadaniem bieg3ego gromadzenie materia3u dowodowego, a jedynie dostarczenie wiadomoœci specjalnych w oparciu o materia3 dowodowy zaoferowany przez strony postêpowania. Skoro zatem, stosownie do art. 6 kc i art. 232 kpc twierdzenia powoda o poniesieniu nak3adów koniecznych na przedmiotow1 nieruchomoœæ bêd1c1 w u¿ytkowaniu wieczystym, a tak¿e o ich wysokoœci nie zosta3y udowodnione, to nie by3o mo¿liwoœci zastosowania mechanizmu zaliczenia nak3adów, o którym mowa w przepisach art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.

(...)¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, (...) jak w pkt I. sentencji. Natomiast, w pozosta3ym zakresie, na mocy ww. przepisu a contrario, powództwo oddali3 jako bezzasadne.

O kosztach procesu (...) na mocy art. 100 kpc i rozliczy3 je stosunkowo, uznaj1c, ¿e powódka wygra3a niniejszy spór w 85 %, zaœ pozwany w 15 %. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ ró¿nica pomiêdzy op3at1 dotychczasow1 a op3at1 zaproponowan1 przez pozwan1 (stanowi1ca wartoœæ przedmiotu sporu) wynosi3a 4.392,57 z3, natomiast ró¿nica pomiêdzy op3at1 dotychczasow1 a op3at1 ostatecznie ustalon1 przez (...),31 z3. Powódka ponios3a koszty w postaci op3aty s1dowej od pozwu (400 z3), op3aty za czynnoœci pe3nomocnika (900 z3), op3aty skarbowej od pe3nomocnictwa (17 z3) – zatem 31cznie w kwocie 1.317 z3, z czego przys3uguje jej od przeciwnika zwrot kwoty 1.119,45 z3. Natomiast, pozwany poniós3 koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 900 z3 i nale¿y mu siê od powódki zwrot kwoty 135 z3. Po wzajemnym skompensowaniu nale¿noœci powódce nale¿y siê od pozwanego zwrot kwoty 985 z3.