I C 562/19

Wyrok+Uzasadnienie

Sygn. akt: I C 562/19

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 sierpnia 2022 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka- Midziak

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 sierpnia 2022 r. w G.

sprawy z powództwa B. T.

przeciwko K. K. (1)

o zapłatę

Sygnatura akt I C 562/19

UZASADNIENIE

Powódka B. T. wnios3a pozew przeciwko K. K. (1) prowadz1cej dzia3alnoœæ gospodarcz1 pod nazw1 BellVederE o zap3atê kwoty 51.687 z3 wraz z odsetkami ustawowymi za opóŸnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zap3aty.

W uzasadnieniu pozwu powódka podnios3a, ¿e wraz z mê¿em jest w3aœcicielk1 na zasadzie maj1tkowej wspólnoœci ma3¿eñskiej nieruchomoœci po3o¿onej w G. przy ul. (...) zabudowanej budynkiem bez wydzielonych lokali. W dniu 23 wrzeœnia 2016 roku pozwana wraz ze (...) Guz wynajê3y od powódki I. piêtro wy¿ej wskazanego budynku, na okolicznoœæ czego zosta3 sporz1dzony protokó3 zdawczo – odbiorczy. Gdy pozwana rozsta3a siê ze swoj1 wspólniczk1 zg3osi3a chêæ wynajêcia ca3ego budynku. Strony nie sporz1dzi3y wówczas protoko3u zdawczo – odbiorczego. W ramach ustaleñ wczeœniejsza umowa (...) rozwi1zana, a strony zawar3y umowê najmu z dnia 1 lutego 2017 roku obejmuj1c1 wszystkie czêœci budynku z przeznaczeniem na dzia3alnoœæ us3ugow1 (parter) i wynajem krótkoterminowy (I i II piêtro). Zgodnie z umow1 czynsz wynosi3 17.000 z3 miesiêcznie, przy czym za pierwszych piêæ miesiêcy zosta3 rozliczony w zamian za wymienione w aneksie prace budowlane. Pozwana dokonywa3a p3atnoœci czynszu czêœciami, w niepe3nej wysokoœci. Ostatniej wp3aty dokona3a w dniu 26 lutego 2018r. Wobec bezskutecznoœci wezwañ do zap3aty i niezrealizowania obietnic szybkiej p3atnoœci zaleg3oœci, pismem z dnia 14 czerwca 2018r. powódka wypowiedzia3a umowê najmu. Pozwana odmówi3a opuszczenia nieruchomoœci bez podania przyczyny, odsy3aj1c do prawniczki. Za zgod1 pozwanej pe3nomocnik powódki z notariuszem sporz1dzili protokó3 stanu faktycznego nieruchomoœci. W trakcie tych czynnoœci pozwana wraz z narzeczonym i pracownikiem opuœcili nieruchomoœæ oddalaj1c siê w nieznanym kierunku, pozostawiaj1c pomieszczenia na I i II piêtrze zamkniête. Pomieszczenia na parterze pozosta3y otwarte, wobec czego powódka zarz1dzi3a zazbrojenie alarmu i zamkniêcie pomieszczenia. Dopiero w dniu 14 stycznia 2019r. powódka przejê3a w posiadanie pomieszczenia na I i II piêtrze. W trakcie przymusowego otwarcia pomieszczeñ powódka stwierdzi3a liczne uszkodzenia i braki wyposa¿enia w stosunku do stanu z dnia wydania, nadto stwierdzono zmiany o charakterze budowlanym, które zgodnie z umow1 powinny zostaæ usuniête. Powódka, celem ustalenia wysokoœci szkody i wartoœci prac koniecznych, zleci3a wykonanie prywatnej opinii rzeczoznawcy, zgodnie z któr1 koszt ten wynosi 51.687 z3. Zdaniem powódki odpowiedzialnoœæ pozwanej wynika zarówno z kontraktu, jak te¿ z deliktu.

(pozew, k. 3-9)

Pozwana wnios3a o oddalenie powództwa w ca3oœci. Pozwana zwróci3a uwagê na rozbie¿noœæ pomiêdzy twierdzeniami powódki o przekazaniu nieruchomoœci w bardzo dobrym stanie a zawartymi w aneksie stwierdzeniami o wadliwej izolacji, zaciekach wewn1trz budynku, koniecznoœci poprawienia g3adzi na œcianach. Do dnia 4 paŸdziernika 2017r. pomiêdzy stronami nie by3o konfliktów. Dopiero, gdy dosz3o do zalania apartamentów i pozwana musia3a wykonaæ wiele prac celem przywrócenia nieruchomoœci do stanu poprzedniego to powódka – wbrew wczeœniejszemu zobowi1zaniu – nie pokry3a kosztów naprawy. Nadto, gdy dosz3o do przywrócenia nieruchomoœci do stanu u¿ywalnoœci, w dniu 1 grudnia 2017r. dosz3o do kolejnego zalania salonu kosmetycznego, co by3o spowodowane budow1 na s1siedniej nieruchomoœci i uniemo¿liwi3o pozwanej wykonywanie pracy zarobkowej przez d3ugi czas i zmusi3o do zainwestowania pieniêdzy w celu zniwelowania zniszczeñ. Nadto, wyst1pi3y problemy z piecem. O wszystkich problemach pozwana by3a informowana. Zgodnie z umow1 pozwana by3a zobowi1zana jedynie do wykonywania napraw, które z mocy prawa obci1¿aj1 najemców, a gruntowny remont nieruchomoœci i usuwanie skutków dwukrotnego zalania do takich napraw nie nale¿1. Pozwana inwestowa3a w3asne œrodki w dobrej wierze, licz1c na ich póŸniejsze rozliczenie. Wezwanie do zap3aty i postawa powódki œwiadczy3y, ¿e celowo wprowadzili oni pozwan1 w b31d. W zwi1zku z tym, pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa3a powódkê i jej mê¿a do zap3aty kwoty 56.080 z3 w terminie 7 dni tytu3em zwrotu kosztów koniecznych napraw i przed3o¿enia dokumentów zwi1zanych z przegl1dami. Wobec braku odpowiedzi, pismem z dnia 8 czerwca 2018r. pozwana potr1ci3a przys3uguj1c1 jej wierzytelnoœæ z wierzytelnoœci1 powódki. Pozwana wskaza3a, ¿e w okresie od 29 maja do 5 czerwca 2018r. wykona3a prace remontowe o wartoœci 4.607 z3, a nastêpnie potr1ci3a wierzytelnoœæ o zwrot kosztów z wierzytelnoœci1 powódki z tytu3u czynszu w kwocie 5.420 z3. Nadto, po bezskutecznym wezwaniu, pozwana wykona3a kolejne prace remontowe o wartoœci 47.032 z3 i dokona3a potr1cenia z wierzytelnoœci1 powódki w kwocie 813 z3. W zwi1zku z tym, wobec dokonanych potr1ceñ to powódka pozostaje d3u¿niczk1 pozwanej. Pozwana zakwestionowa3a tak¿e skutecznoœæ wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym.

(odpowiedŸ na pozew, k. 70-77)

(...) stan faktyczny:

W dniu 23 wrzeœnia 2016 roku (...) T. (jako wynajmuj1c1) (...) K. i jej wspólniczk1 (jako najemcami) zosta3a zawarta umowa najmu, której przedmiotem by3o pierwsze piêtro budynku (...)¿onego na nieruchomoœci w G. przy ul. (...) P. 14. Przy zawarciu umowy strony sporz1dzi3y protokó3 zdawczo – odbiorczy, w którym opisa3y stan przedmiotu najmu, wskazuj1c w nim, ¿e:

- salon znajduje siê w stanie bardzo dobrym, pod3oga bez zniszczeñ, dwa du¿e okna balkonowe, dwa ma3e okna sprawne i bez zniszczeñ, œciany, sufit, oœwietlenie w stanie bardzo dobrym,

- kuchnia w zabudowie, zmywarka, lodówka, szafki,

- pokój z balkonem z dwoma oknami, œciany i oœwietlenie w stanie idealnym,

- trzeci pokój – dwa okna, œciany w stanie bardzo dobrym,

- 3azienka – umywalka, prysznic, okno, muszla wc - stan bardzo dobry,

- pod3oga w ca3ym lokalu z wyj1tkiem przedpokoju w stanie bardzo dobrym, alarm sprawny.

Wskazano te¿ na nastêpuj1ce usterki: uszkodzony kontakt w pokoju z balkonem, listwy w pomieszczeniu gospodarczym, kontakt w wc, okno w kuchni wraz z innymi do przegl1du.

(dowód: protokó3 zdawczo – odbiorczy z dnia 23 wrzeœnia 2016r., k. 25, dokumentacja fotograficzna, k. 22-24, zeznania œwiadka £ukasza S., p3yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...), p3yta CD k. 185, zeznania œwiadka M. £ojewskiej, p3yta CD k. 183, przes3uchanie powódki B. T., p3yta CD k. 298)

W dniu 1 lutego 2017 roku (...) T. (jako wynajmuj1c1) (...) K. (jako najemc1) zosta3a zawarta umowa najmu, której przedmiotem by3a nieruchomoœæ po3o¿ona w G. przy ul. (...) P. 14, zabudowana trzykondygnacyjnym budynkiem, dla którego (...) Rejonowy w G. prowadzi ksiêgê wieczyst1 nr (...) z przeznaczeniem na prowadzenie dzia3alnoœci gospodarczej na parterze oraz z przeznaczeniem pomieszczeñ na I. i II. kondygnacji budynku na wynajem krótkoterminowy. W umowie stwierdzono, ¿e wydanie przedmiotu najmu nast1pi3o ju¿ przed zawarciem umowy na podstawie protoko3ów zdawczo – odbiorczych, które stanowi1 za31cznik do umowy (§ 2 ust. 3). W okresie najmu najemca by3 zobowi1zany m.in. korzystaæ z lokalu w sposób zgodny z umow1 i powszechnie obowi1zuj1cymi przepisami prawa, u¿ywaæ wynajêty lokal zgodnie z jego przeznaczeniem, nie dokonywaæ bez zgody wynajmuj1cego zmian nara¿aj1cych substancjê lokalu lub budynku na zniszczenie, u¿ywaæ lokalu w sposób nieprowadz1cy do pogorszenia jego stanu w stopniu wykraczaj1cym poza zu¿ycie bêd1ce wynikiem prawid3owego u¿ywania, pokrywaæ koszty napraw i prac konserwacyjnych lokalu, które z mocy prawa obci1¿aj1 najemców, w tym na swój koszt przeprowadzaæ okresowe malowanie lokalu (§ 3 ust. 7). (...) na dokonywanie przez najemcê prac aran¿acyjnych i adaptacyjnych, które oka¿1 siê konieczne dla prowadzonej dzia3alnoœci gospodarczej, a tak¿e najmu krótkoterminowego, przy czym zakazano naruszania substancji sta3ych lokalu (...)cznie z pod3og1 (§ 4 ust. 1). Nadto, najemca mia3 prawo zawieszaæ szyldy i reklamy wed3ug w3asnego wyboru (§ 4 ust. 2). Po zakoñczeniu najmu najemca zobowi1zany by3 zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym, jednak¿e nie ponosi3 on odpowiedzialnoœci za zu¿ycie przedmiotu najmu bêd1ce nastêpstwem prawid3owego u¿ytkowania (§ 4 ust. 3). Wszelkie ulepszenia przedmiotu najmu, które dokona3 najemca, wynajmuj1cy móg3 zatrzymaæ za zap3at1 sumy odpowiadaj1cej wartoœci dokonanego ulepszenia b1dŸ ¿1daæ przywrócenia stanu poprzedniego (§ 4 ust. 4).

(dowód: umowa najmu z dnia 1 lutego 2017 roku, k. 12-16)

W momencie zawarcia umowy najmu lokale (...)¿one na I. i II. piêtrze budynku (...) wykoñczone i umeblowane. W obu lokalach (...) siê lodówki, zmywarki, p3yty elektryczne, a w mieszkaniu na II. piêtrze by3 tak¿e piekarnik. Wszystkie sprzêty by3y nowe. £azienki w obu lokalach (...) wy3o¿one kamieniem (na pod3odze), wyposa¿one w szyby prysznicowe z elementami konstrukcyjnymi, szafki, umywalki, baterie, toalety. (...) zosta3y wykonane na wymiar. W obu mieszkaniach (...) po3o¿one panele pod3ogowe, listwy przypod3ogowe, za3o¿one zosta3y drzwi, a tak¿e zamontowane zosta3o oœwietlenie.

(dowód: dokumentacja fotograficzna, k. 22-24, zeznania œwiadka £ukasza S., p3yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...), p3yta CD k. 185, zeznania œwiadka M. £ojewskiej, p3yta CD k. 183, przes3uchanie powódki B. T., p3yta CD k. 298)

Strony zawar3y aneks do umowy najmu, w którym ustalono, ¿e w rozliczeniu piêciu pierwszych miesiêcy najmu najemca zobowi1zuje siê usun1æ usterki budynku tj. poprawiæ izolacjê budynku, usun1æ zacieki wewn1trz budynku, zdemontowaæ istniej1c1 izolacjê na tarasie i wykonaæ now1, prze3o¿yæ kostkê brukow1 na ca3ej posesji, poprawiæ g3adzie na œcianach wewnêtrznych.

(dowód: aneks do umowy najmu, k. 17, zeznania œ (...) T., p3yta CD k. 185, przes3uchanie powódki B. T., p3yta CD k. 298)

Zacieki, o jakich mowa w aneksie (...) siê pomieszczeniach gospodarczych, kot3owni, schowku, 3azience na parterze.

(dowód: przes3uchanie powódki B. T., p3yta CD k. 298)

W dniu 18 paŸdziernika 2017 roku pozwana zg3osi3a Towarzystwu (...) S.A. z siedzib1 w W., roszczenie o wyp3atê odszkodowania za szkodê spowodowan1 zalaniem jednego z lokali w dniu 4 paŸdziernika 2017 roku na podstawie umowy ubezpieczenia „Bezpieczny dom plus”. W protokole szkody wskazano, ¿e w wyniku pêkniêcia wê¿yka pod zlewem zalane zosta3o mieszkanie i stwierdzono nastêpuj1ce szkody: widoczne wypaczenia paneli pod3ogowych oraz listew przypod3ogowych na d3ugoœci œcian, prawdopodobne nasi1kniêcie œcian za listwami, wypaczenie zabudowy kuchennej, a tak¿e wskazano, ¿e uszkodzeniu uleg3a zmywarka (koniecznoœæ opinii serwisowej), odczuwalna jest wilgoæ w lokalu (koniecznoœæ osuszania). (...) z dnia 7 listopada 2017 roku ubezpieczyciel przyzna3 pozwanej odszkodowanie w kwocie 10.000 z3.

(dowód: akta szkody, p3yta CD k. 241)

Pismem z dnia 26 kwietnia 2018 roku pe3nomocnik pozwanej wezwa3 Powszechny (...) S.A. z siedzib1 w W. – z którym osoba wskazana jako sprawca szkody - R. S. mia3a zawart1 umowê ubezpieczenia (...) – do zap3aty kwoty 31.270,82 z3 tytu3em naprawienia szkody zwi1zanej ze zdarzeniem z dnia 1 grudnia 2017 roku polegaj1cym na zalaniu wod1 z glin1 pomieszczenia w recepcji w salonie kosmetycznym w wyniku prowadzonych przez ubezpieczonego prac budowlanych, w wyniku czego zniszczeniu uleg3a pod3oga wraz z cokolikami, elewacja, glify okienne, p3yta gipsowa, sofa, fotele, p3yta wiórowa od zabudowy recepcji. W treœci zg3oszenia wskazano, ¿e w celu naprawienia szkody konieczne by3o osuszenie pomieszczenia, pomalowanie i wyszpachlowanie œcian. W protokole szkody wskazano, ¿e pomieszczenie recepcji w salonie kosmetycznym – pod3oga zniszczona wraz z cokolikami o wymiarach 3,20 x 8 m, zniszczona zabudowa p3yt g-k, napuchniête nogi od sofy i fotela, napuchniêta p3yta wiórowa od zabudowy recepcyjnej, wymagane osuszanie pomieszczenia ze wzglêdu na paruj1c1 i osadzaj1c1 siê wszêdzie parê wodn1, zniszczone glify okienne i czêœæ elewacji, wymagane odmalowanie i wyszpachlowanie pomieszczenia.

(...) z dnia 11 lipca 2018r. ubezpieczyciel poinformowa3 o braku podstaw do przyznania odszkodowania, wskazuj1c, ¿e postêpowanie likwidacyjne nie potwierdzi3o, aby do zalania lokalu (...) w wyniku prowadzonych prac budowlanych na posesji nale¿1cej do ubezpieczonego, a tak¿e wobec niewykazania zawinionego dzia3ania lub zaniechania ubezpieczonego i nieprzedstawienia dokumentu œwiadcz1cego o posiadanym prawie do lokalu przez osobê wskazan1 jako poszkodowana.

(dowód: akta szkody (...) nr (...), k. 235)

Nadto, pozwana zg3osi3a szkodê zwi1zan1 z zalaniem z dnia 1 grudnia 2017 roku Towarzystwu (...) S.A. z siedzib1 w W., domagaj1c siê wyp3aty odszkodowania na podstawie umowy ubezpieczenia „Nowy MiŒ”. Jako sprawcê szkody pozwana (ubezpieczona) wskaza3a R. S. a wysokoœæ szkody oszacowa3a na kwotê oko3o 36.000 z3. Decyzjami z dnia 3 stycznia 2018r. i 6 lutego 2018r. ubezpieczyciel przyzna3 i wyp3aci3 pozwanej odszkodowanie w 31cznej kwocie 4.800 z3.

(dowód: akta szkody nr 099- (...), p3yta CD k. 243)

W 2018 roku najemca dokonywa3 zap3aty czynszu czêœciami i w niepe3nej wysokoœci, co spowodowa3o powstanie zad3u¿enia.

(dowód: przes3uchanie powódki B. T., p3yta CD k. 298)

W wiadomoœci e – mail z dnia 30 kwietnia 2018r. pozwana zapewnia3a powódkê, ¿e zap3aci zaleg3oœci w op3atach czynszowych po uzyskaniu p3atnoœci od kontrahentów i po uzyskaniu kredytu. Jak wskazano, na opóŸnienie p3atnoœci wp3yw ma sprawa zwi1zana z zalaniem salonu przez s1siada i w zwi1zku z tym pozwana poprosi3a w3aœcicieli nieruchomoœci o przes3anie podpisanych dokumentów zwi1zanych z cesj1 odszkodowania. Nadto, najemczyni wskaza3a, ¿e po zdaniu obiektu tj. w dniu 10 wrzeœnia 2018r. apartamenty zostan1 doprowadzone do stanu pierwotnego.

(dowód: wydruk wiadomoœci e – mail, k. 147-149)

Powódka odmówi3a podpisania dokumentów zwi1zanych z cesj1 roszczeñ odszkodowawczych.

(dowód: przes3uchanie powódki B. T., p3yta CD k. 298, przes3uchanie pozwanej K. K. (1), p3yta CD, k. 298)

W dniu 14 czerwca 2018 roku powódka wrêczy3a pozwanej K. K. (1) wypowiedzenie umowy najmu, wezwanie do opuszczenia przedmiotu najmu, a tak¿e wezwanie do przywrócenia lokali do stanu poprzedniego w terminie do dnia 22 czerwca 2018r., wskazuj1c, ¿e w przeciwnym razie lokale (...) przywrócone do stanu pierwotnego na koszt pozwanej, a kwota remontu zostanie doliczona do zaleg3ego czynszu. Nadto, pozwana wskaza3a, ¿e o woli dobrowolnego sfinansowania prac remontowych nale¿y zawiadomiæ e – mailowo do dnia 15 czerwca 2018r. i umówiæ wstêp na teren lokalu dla zaakceptowanej przez pozwan1 ekipy remontowej.

(dowód: protokó3 z dnia 14 czerwca 2018r., k. 30-31)

W dniu 16 listopada 2018r. Komornik s1dowy przy (...) Rejonowym w G. sporz1dzi3 protokó3 stanu faktycznego, w którym stwierdzi3 m.in., ¿e po wejœciu do lokalu stwierdzono, ¿e œciana w pomieszczeniu pod schodami jest uszkodzona przy skrzynce bezpiecznikowej. Uszkodzenie polega3o na wybiciu otworu w p3ycie karton gips.

(dowód: protokó3 z dnia 16 listopada 2018r., k. 39-39a)

W dniu 30 listopada 2018 roku pozwana opuœci3a czêœæ zajmowanych pomieszczeñ. Przy opuszczeniu nieruchomoœci pozwana zabra3a meble, w tym sofê, stó3 jadalny z szeœcioma krzes3ami, wyposa¿enie kuchni (sztuæce, talerze), dwuosobowe 3ó¿ko sypialne, dwa pojedyncze 3ó¿ka sypialne, dwie szafy, kredens, obrazy.

(dowód: zeznania œ (...) T., k. 256v-257v, zeznania œwiadka A. K. (1), p3yta CD k. 298, przes3uchanie pozwanej K. K. (1), p3yta CD, k. 298)

W trakcie u¿ytkowania nieruchomoœci najemca wyniós3 z mieszkania lodówkê, piekarnik i zmywarkê.

(dowód: protokó3 przes3uchania P. (...) w postêpowaniu karnym, k. 283-283, protokó3 przes3uchania œwiadka K. K. (1) w postêpowaniu karnym, k. 284-284v,zeznania œ (...) T., k. 256v-257v, przes3uchanie pozwanej K. K. (1), p3yta CD, k. 298)

W dniu 14 stycznia 2019 roku w ramach czynnoœci egzekucyjnych na podstawie prawomocnego wyroku eksmisyjnego Komornik s1dowy przy (...) Rejonowym w G. dorêczy3 pozwanej wezwanie do opró¿nienia i opuszczenia pomieszczeñ, a nastêpnie – wobec niezastosowania siê pozwanej do tego wezwania – nakaza3 przymusowe otwarcie pomieszczeñ na I. i II. piêtrze i wprowadzi3 powódkê w posiadanie. Komornik sporz1dzi3 wówczas protokó3 na okolicznoœæ stanu lokalu, a tak¿e wykona3 dokumentacj1 zdjêciow1 i nagranie audio – wideo.

(dowód: protokó3 z dnia 14 stycznia 2019r., k. 41-43, dokumentacja zdjêciowa k. 44-52, zeznania œ (...) T., p3yta CD k. 185)

Powódka wraz z mê¿em zlecili rzeczoznawcy budowlanemu R. G. (1) sporz1dzenie oceny technicznej inwentaryzuj1cej stan techniczny budynku. Rzeczoznawca oszacowa331czny koszt przywrócenia budynku do stanu z chwili rozpoczêcia najmu na kwotê 51.687 z3.

(dowód: ocena techniczna rzeczoznawcy budowlanego R. G. (1), k. 53-62, zeznania œwiadka R. G. (1), p3yta CD k. 216)

Powódka ponios3a koszty zwi1zane z malowaniem, gruntowaniem, napraw1 ubytków, monta¿em lamp, monta¿em szyby prysznicowej, monta¿em umywalek wraz ze sk3adaniem szafek, monta¿em gniazdek w 31cznej kwocie 19.320 z3. Nadto, ponios3a koszty zakupu szafki, syfonu umywalki, baterii umywalkowej w kwocie 559,98 z3.

(dowód: faktury VAT, k. 63, paragon fiskalny, k. 64)

W wyniku nieprawid3owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan1 wynajmuj1ca ponios3a szkodê w postaci:

- na poddaszu: wyrwane trzy gniazdka elektryczne wtykowe, uszkodzony naro¿nik œciany komina i rozklejony naro¿nik listwy przypod3ogowej, brak jednej ¿arówki w oœwietleniu sufitowym, odspojona listwa maskuj1ca przy schodach;

- na III kondygnacji: zanieczyszczona powierzchnia wnêtrza komory zlewozmywaka, brak lodówki w ci1gu zabudowy kuchennej, zdemontowanie pó3ki wisz1cej nad zlewozmywakiem w kuchni, zabrudzona p3yta ceramiczna, wyrwane dwa elektryczne gniazda wtykowe, otwory w œcianach po ko3kach mocuj1cych telewizor i karnisz i po odklejeniu listew maskuj1cych przewody zasilania telewizora, brak dwóch sztuk lamp sufitowych, uszkodzenie p3yty dennej w szafce podumywalkowej w 3azience, brak uchwytu na papier toaletowy w 3azience, zniszczone skrzyd3o drzwi wewnêtrznych do wc;

- na II kondygnacji: brak dwóch sztuk gniazd wytykowych 3azienkowych, brak szyby bocznej przy natrysku, brak uchwytu na papier toaletowy w 3azience, wyrwane siedem sztuk elektrycznych gniazd wtykowych, zanieczyszczona powierzchnia wnêtrza komory zlewozmywaka, dwa otwory w œcianie po ko3kach mocuj1cych i otwór pod nimi,

- na I kondygnacji: wybita szyba witryny przy wejœciu do lokalu u¿ytkowego, uszkodzona œciana z p3yt kartonowo – gipsowych, pozostawione ruchomoœci i œmieci,

- na klatce schodowej: uszkodzona œcianka wewnêtrzna z umocowaniem skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej.

(dowód: pisemna opinia (...) s1dowej z zakresu budownictwa El¿biety C. k. 337-346 wraz z pisemnymi opiniami (...), k. 382-387 i 417-419, czêœciowo ocena techniczna rzeczoznawcy budowlanego R. G. (1), k. 53-62, zeznania œ (...) T., p3yta CD k. 185, zeznania œwiadka £ukasza S., p3yta CD k. 185, zeznania œwiadka A. (...), p3yta CD k. 185, zeznania œwiadka R. G. (1), p3yta CD k. 216, czêœciowo zeznania œwiadka P. (...), k. 256v-257v, czêœciowo przes3uchanie pozwanej K. K. (1), p3yta CD, k. 298, przes3uchanie powódki B. T., p3yta CD k. 298)

Zakres prac koniecznych do wykonania w celu usuniêcia szkody w substancji budynku i lokali w G. przy ul. (...), wyrz1dzonej przez pozwan1 i przywrócenia stanu poprzedniego obejmowa3:

- dokrêcenie 12 sztuk gniazd wtykowych elektrycznych;

- wymianê gniazd instalacyjnych wytykowych uszczelnionych dwubiegunowych;

- zakup i monta¿ ¿arówek energooszczêdnych;

- zakup i monta¿ listwy maskuj1cej przy schodach;

- przetarcie tynków wewnêtrznych wraz z napraw1 rys i drobnych uszkodzeñ bez zeskrobania starej farby;

- zamurowanie przebiæ w œcianach o gruboœci ½ ceg3y;

- wymianê listew przyœciennych z (...);

- wymianê p3yty dennej szuflady podumywalkowej;

- zakup i monta¿ uchwytu na papier toaletowy;

- zakup skrzyde3 drzwiowych p3ytowych wewnêtrznych jednodzielnych pe3nych;

- zakup i monta¿ œcianki bocznej z szyby przy natrysku;

- szklenie ram gotowymi szybami zespolonymi;

- uzupe3nienie ok3adzin z p3yt gipsowo – kartonowych œcianek dzia3owych i przedœcianek;

- demonta¿ tablic rozdzielczych;

- uzupe3nienie i naprawa tynku wewnêtrznego kategorii III. z zaprawy cementowo – wapiennej na œcianach;

- umocowanie skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej;

- zakup lodówki z zamra¿ark1 z monta¿em w zabudowie;

- usuniêcie zapieczonych zabrudzeñ p3yty kuchennej, usuniêcie zabrudzeñ zlewozmywaków;

- koszt zu¿ycia niezbêdnych œrodków czystoœci;

- usuniêcie z budynku pozostawionych ruchomoœci;

- dwukrotne malowanie tynków wewnêtrznych œcian i sufitów farb1 emulsyjn1 z przygotowaniem powierzchni;

- wywóz materia3ów porozbiórkowych wraz z ich utylizacj1.

Wartoœæ powy¿szych prac koniecznych do przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego wynosi 8.900 z3 brutto.

(dowód: pisemna opinia (...) s1dowej z zakresu budownictwa El¿biety C. k. 337-346 wraz z pisemnymi opiniami (...), k. 382-387 i 417-419)

Pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa3a powódkê do zap3aty kwoty 4.607 z3 z tytu3u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj1c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst1pi3a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z3o¿y3a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania.

(dowód: wezwanie do zap3aty z dnia 28 maja 2018r., k. 82)

Z kolei, pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa3a powódkê do zap3aty kwoty 56.080 z3 tytu3em zwrotu równowartoœci dotychczas wykonanych przez ni1 prac koniecznych w terminie 7 dni od otrzymania wezwania. Na powy¿szy koszt sk3ada3y siê: koszty zwi1zane z ci1g3ymi regulacjami pieca gazowego i jego awariami, koszty wykonania odkrywki ziemi wzd3u¿ budynku, koszty zwi1zane z odkryciem kostki brukowej przed witryn1 wejœciow1 do salonu, poprawieniem izolacji na styku witryny z pod3o¿em, ponownym po3o¿eniem kostki brukowej, koszty zwi1zane z ci1g3ym czyszczeniem kostki brukowej latem i jesieni1 2017r., koszty poniesione w dzieñ zalania recepcji, koszty poniesione od dnia 11 maja 2015r. ze wzglêdu na awarie pieca i brak ciep3ej wody, straty spowodowane zamkniêciem apartamentów przez okres 20 dni, a tak¿e koszty kilkukrotnego odmalowania œcian.

(dowód: wezwanie z dnia 28 maja 2018r., k. 91-93)

Wobec braku odpowiedzi, pismem z dnia 8 czerwca 2018 roku pozwana oœwiadczy3a, ¿e dokonuje potr1cenia przys3uguj1cej jej wierzytelnoœci w kwocie 56.080 z3 z tytu3u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci1 powódki w kwocie 61.500 z3 z tytu3u czynszu najmu.

(dowód: oœwiadczenie o potr1ceniu z dnia 8 czerwca 2018r., k. 81)

Pismem z dnia 28 maja 2018r. pozwana wezwa3a powódkê do zap3aty kwoty 4.607 z3 z tytu3u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj1c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst1pi3a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z3o¿y3a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania. Nadto, wezwa3a do natychmiastowego tj. w terminie 7 dni wykonania kolejnych niezbêdnych prac, których koszt – zgodnie z za31czonym wykazem – mia3 wynosiæ 47.032 z3.

(dowód: wezwanie do zap3aty z dnia 28 maja 2018r., k. 82-90)

Pismem z dnia 26 czerwca 2018 roku pozwana oœwiadczy3a, ¿e dokonuje potr1cenia przys3uguj1cej jej wierzytelnoœci w kwocie 4.607 z3 z tytu3u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci1 powódki w kwocie 5.420 z3 z tytu3u czynszu najmu.

(dowód: oœwiadczenie o potr1ceniu z dnia 26 czerwca 2018r., k. 80)

Pismem z dnia 22 czerwca 2018r. pozwana wezwa3a powódkê do zap3aty kwoty 47.032 z3 z tytu3u poniesionych kosztów napraw w terminie 7 dni od dorêczenia wezwania, wskazuj1c, ¿e w wyznaczonym terminie powódka nie przyst1pi3a do wykonywania kolejnych prac koniecznych i z3o¿y3a powódce ustne oœwiadczenie o odmowie ich wykonania.

(dowód: wezwanie do zap3aty z dnia 22 czerwca 2018r., k. 79)

Pismem z dnia 16 lipca 2018 roku pozwana oœwiadczy3a, ¿e dokonuje potr1cenia przys3uguj1cej jej wierzytelnoœci w kwocie 47.032 z3 z tytu3u poniesionych kosztów napraw wykonanych w lokalu przy ul. (...) w G. z wierzytelnoœci1 powódki w kwocie 813 z3 z tytu3u czynszu najmu.

(dowód: oœwiadczenie o potr1ceniu z dnia 16 lipca 2018r., k. 78)

(...)¿y3, co nastêpuje:

P.¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznañ œ (...) T., £ukasza S., A. (...), M. £ojewskiej, J. Œwiderskiej, R. G. (1), P. (...), A. K. (1), dowodu z przes3uchania stron, a tak¿e dowodu z opinii (...) s1dowej z zakresu budownictwa.

(...) faktycznych w niniejszej sprawie (...) na wymienionych powy¿ej dowodach z dokumentów prywatnych przed3o¿onych przez strony niniejszego postêpowania w postaci umowy najmu wraz z aneksem, protoko3u zdawczo – odbiorczego z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku, faktur VAT (...) poniesione przez powódkê wydatki, korespondencji stron, akt szkody etc. P.œliæ nale¿y, i¿ ¿adna ze stron nie wykaza3a w myœl art. 253 kpc ani nawet nie twierdzi3a, ¿e wymienione dokumenty nie s1 autentyczne a zawarte w nich oœwiadczenia nie pochodz1 od osób wymienionych jako ich wystawcy. (...) z urzêdu nie doszuka3 siê ¿adnych okolicznoœci mog1cych wzbudzaæ w1tpliwoœci co do ich autentycznoœci czy wiarygodnoœci.

Jeœli natomiast chodzi o ocenê wiarygodnoœci osobowego materia3u dowodowego, to (...) zeznaniom œ (...) T., £ukasza S., A. (...) i M. £ojewskiej odnoœnie stanu nieruchomoœci z daty wydania jej najemcy, a tak¿e jej stanu w momencie opuszczenia przez niego przedmiotu najmu. W powy¿szym zakresie zeznania wymienionych œwiadków by3y ze sob1 w przewa¿aj1cym zakresie zbie¿ne, nadto nale¿a3o mieæ na wzglêdzie, ¿e w zakresie dotycz1cym stanu nieruchomoœci z daty oddania jej w najem koreluj1 z treœci1 protoko3u zdawczo – odbiorczego z dnia 23 wrzeœnia 2016r., a tak¿e treœci1 aneksu do umowy najmu z 2017r. Natomiast, co do stanu nieruchomoœci z daty jej wydania przez najemcê z treœci1 protoko3u sporz1dzonego przez Komornika i nagrania z czynnoœci komorniczych w dniu 14 stycznia 2019 roku, a tak¿e z treœci1 dokumentacji fotograficznej wykonanej przez rzeczoznawcê R. G. (1).

Jeœli natomiast chodzi o zeznania œwiadka J. Œwiderskiej, to mia3a ona w zasadzie wiedzê jedynie co do stanu lokalu (...)¿onego na parterze, gdzie mieœci3 siê salon fryzjerski. Œwiadek opisa3a stan tego lokalu jako „normalny”, wskazuj1c jedynie na wystêpowanie grzyba i zapach stêchlizny. Zdaniem (...), nie ma podstaw, by kwestionowaæ zeznania œwiadka w powy¿szym zakresie, gdy¿ z treœci aneksu, a tak¿e zeznañ powódki wynika, ¿e ju¿ w momencie oddania lokalu w najem w pomieszczeniach po3o¿onych na pierwszej kondygnacji istnia3y zacieki, które mog3y odpowiadaæ za nieprzyjemny zapach w lokalu.

Z kolei, œwiadek R. G. (1) wskaza3, ¿e w trakcie oglêdzin nieruchomoœci w 2019 roku sporz1dzi3 dokumentacjê fotograficzn1, która przedstawia3a stan przedmiotu najmu, a tak¿e wyjaœni3, ¿e przy sporz1dzeniu opinii nie uwzglêdni3 szkód zwi1zanych z powstawaniem zacieków, jako niezwi1zanych z eksploatacj1 nieruchomoœci przez pozwan1. W ocenie (...) nie ma podstaw, aby kwestionowaæ, ¿e sporz1dzona przez œwiadka dokumentacja fotograficzna zosta3a w jakikolwiek zmanipulowana i nie przedstawia3a stanu nieruchomoœci z 2019 roku. (...)¿y3a ona tak¿e bieg3ej s1dowej jako materia3 pogl1dowy do wyceny szkody. Jednak odnoœnie zeznañ œwiadka dotycz1cych nieuwzglêdnienia szkód zwi1zanych z przenikaniem wilgoci, to nale¿y wyjaœniæ, ¿e sporz1dzaj1c ekspertyzê œwiadek nie uwzglêdni3 jedynie szkód zwi1zanych z nieprawid3owym wykonaniem izolacji, natomiast nie dokona3 rozró¿nienia szkód powsta3ych wskutek kilkukrotnego zalania budynku w trakcie trwania stosunku najmu i szkód powsta3ych w wyniku nieprawid3owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan1. Z.¿yæ tak¿e nale¿y, i¿ dokonuj1c ustaleñ w zakresie wysokoœci poniesionej szkody (...) nie opiera3 siê na wycenie sporz1dzonej przez œwiadka, lecz na opinii (...) s1dowej, która - w odró¿nieniu od rzeczoznawcy zatrudnionego przez jedn1 ze stron niniejszego procesu – mog3a absolutnie obiektywnie oceniæ wysokoœæ szkody. Nadto, bieg3a E. C. w swojej opinii (...) szereg nieœcis3oœci w ekspertyzie œwiadka, a tak¿e wskaza3a na brak wykonania pomiarów przez rzeczoznawcê.

W czêœci na wiarê zas3ugiwa3y zeznania œwiadka P. (...). W ocenie (...) nie ma podstaw do kwestionowania zeznañ tego¿ œwiadka w odniesieniu do takich kwestii jak np. okolicznoœci opuszczenia nieruchomoœci przez pozwan1. Nadto, œwiadek potwierdzi3, ¿e w trakcie trwania stosunku najmu zosta3a st3uczona szyba kabiny prysznicowej, zniszczona umywalka, a tak¿e wybita dziura w œcianie. Nadto, œwiadek wskazywa3, ¿e kilkukrotnie dosz3o do zalania pomieszczeñ znajduj1cych siê w budynku (...) przedmiot najmu, co z kolei koreluje z treœci1 dokumentów znajduj1cych siê w aktach szkody. Z.¿yæ jednak nale¿y, i¿ œwiadek bêd1cy w spornym okresie partnerem pozwanej zaprzeczy3 istnieniu wielu szkód, które jednak w œwietle zebranego materia3u dowodowego nale¿a3o uznaæ za udowodnione, przy czêœci (np. brak lodówki) natomiast kwestionowa3, by powsta3y wskutek nieprawid3owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan1. W tym zakresie niew1tpliwie zeznania œwiadka nie zas3ugiwa3y na wiarê.

W. znaczenia dla rozstrzygniêcia sprawy nie mia3y zeznania œwiadka A. K. (2), która jedynie wskaza3a, ¿e pomaga3a pozwanej w wynoszeniu mebli i rzeczy ze spornej nieruchomoœci przy opuszczaniu przez najemcê pomieszczeñ na I. i II. piêtrze. Niemniej, œwiadek nie pamiêta3a stanu nieruchomoœci (poza zniszczonymi drzwiami do 3azienki) ani nie potrafi3a wskazaæ, jakie sprzêty i meble zosta3y przez pozwan1 zabrane, a jakie pozostawione.

Jeœli chodzi o zeznania stron to (...) im wiarê w takim zakresie, w jakim koreluj1 one z pozosta3ymi dowodami w sprawie, które (...) za niew1tpliwie wiarygodne. W zwi1zku z tym nie by3o podstaw do odmowy przyznania walory wiarygodnoœci zeznaniom powódki B. T. odnoœnie stanu nieruchomoœci w dacie zawarcia umowy najmu oraz w dacie opuszczenia nieruchomoœci. W tym zakresie zasadniczo zeznania powódki koreluj1 z zeznaniami œwiadków, a tak¿e znajduj1 odzwierciedlenie w dokumentacji fotograficznej. O.œcie odmienn1 kwesti1 by3 zwi1zek ujawnionych szkód z nieprawid3owym korzystaniem z przedmiotu najmu przez najemcê, gdy¿ powódka wszystkie stwierdzone szkody przypisywa3a pozwanej. W tym wzglêdzie jednak (...) opinii (...), która rozró¿ni3a szkody bêd1ce skutkiem nieprawid3owego korzystania z przedmiotu najmu przez najemcê od szkód powsta3ych w wyniku zalania. W czêœci (...) tak¿e na zeznaniach pozwanej. O.œnie stanu nieruchomoœci w dacie wydania jej najemcy istotne by3y zeznania dotycz1ce braku jednego piekarnika. W tym zakresie zeznania najemczyni koreluj1 z zeznaniami œwiadka £ukasza S.. Nadto, pozwana przyzna3a, ¿e w trakcie trwania stosunku najmu zosta3y przez ni1 uszkodzone szyba prysznicowa i umywalka, a jej ówczesny partner wybi3 dziurê w œcianie w celu pod31czenia pr1du. Pozwana potwierdzi3a tak¿e, ¿e wynios3a z mieszkania zmywarkê i lodówkê, które uleg3y uszkodzeniu. Natomiast za ca3kowicie go3os3owne nale¿a3o uznaæ zeznania pozwanej odnoœnie poniesionych przez ni1 prac remontowych i nak3adów, albowiem nie przed3o¿y3a na tê okolicznoœæ ¿adnych faktur czy rachunków, które potwierdza3by poniesienie takich wydatków.

Za wiarygodny i przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) tak¿e opiniê bieg3ej s1dowej z zakresu budownictwa El¿biety C.. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ przedmiotowa opinia (...) sporz1dzona przez osobê posiadaj1c1 odpowiedni1 wiedzê fachow1, jest jasna a po jej uzupe3nieniu nie budzi ¿adnych w1tpliwoœci w œwietle zasad doœwiadczenia ¿yciowego, wiedzy powszechnej czy logicznego rozumowania. (...) na wzglêdzie, i¿ wnioski zawarte w opinii (...) stanowcze i zosta3y nale¿ycie umotywowane. Nadto, w opiniach (...) bieg3a w sposób rzeczowy, logiczny i przekonuj1cy odnios3a siê do wszystkich zarzutów zg3oszonych przez stronê powodow1, o czym - dla jasnoœci wywodu - szczegó3owo mowa bêdzie w dalszej czêœci niniejszego uzasadnienia. W zwi1zku z powy¿ (...), ¿e opinia (...)¿ona przez bieg31 El¿bietê C. jest kompletna i zupe3na, a w konsekwencji stanowi wiarygodny dowód w niniejszej sprawie. Wobec tego, na podstawie (...) § 1 pkt 5 kpc (...) dowód z opinii innego bieg3ego, uznaj1c, ¿e uwzglêdnienie wniosku strony powodowej prowadzi3oby jedynie do nieuzasadnionego przed3u¿enia niniejszego postêpowania.

W niniejszej sprawie powódka domaga3a siê od pozwanej zap3aty kwoty 51.687 z3 tytu3em naprawienia szkody wyrz1dzonej przez najemcê. P. prawn1 powództwa stanowi3 art. 471 kc w zw. z art. 675 § 1 kc. Zgodnie z treœci1 art. 471 kc d3u¿nik obowi1zany jest do naprawienia szkody wynik3ej z niewykonania lub nienale¿ytego wykonania zobowi1zania, chyba ¿e niewykonanie lub nienale¿yte wykonanie jest nastêpstwem okolicznoœci, za które d3u¿nik odpowiedzialnoœci nie ponosi. Stosownie do treœci art. 675 § 1 kc po zakoñczeniu najmu najemca obowi1zany jest zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym; jednak¿e nie ponosi odpowiedzialnoœci za zu¿ycie rzeczy bêd1ce nastêpstwem prawid3owego u¿ywania. Jako alternatywn1 podstawê powo3ano art. 415 kc dotycz1cy deliktu.

P.œliæ nale¿y, i¿ po zakoñczeniu najmu rzecz powinna byæ zwrócona wynajmuj1cemu w stanie niepogorszonym, tzn. w takim stanie, w jakim znajdowa3a siê w chwili wydania najemcy, z tolerancj1 dla jej zu¿ycia w wyniku prawid3owego u¿ywania, oznaczaj1cego u¿ywanie w sposób okreœlony w umowie, a je¿eli umowa tego nie precyzuje, w sposób odpowiadaj1cy w3aœciwoœciom i przeznaczeniu rzeczy (art. 666 § 1 kc). Za pogorszenie rzeczy przez jej zu¿ycie w czasie trwania najmu bêd1ce nastêpstwem prawid3owego u¿ywania najemca nie ponosi odpowiedzialnoœci (art. 675 § 1 kc). Jego odpowiedzialnoœæ odszkodowawcza, stosownie do zasad ogólnych (art. 471 kc), jest zwi1zana z pogorszeniem rzeczy najêtej wskutek nieprawid3owego jej u¿ywania. Na najemcy spoczywa ciê¿ar udowodnienia, ¿e zu¿ycie (pogorszenie) przedmiotu najmu jest usprawiedliwione u¿ywaniem, które wykonywa3 prawid3owo (por. wyrok SN z 11 maja 1999r., I CKN 1304/98, OSNC 1999, Nr 12, poz. 206; wyrok SA w G. z 27 kwietnia 2017r., I ACa 855/16, L.). W rozpatrywanym przypadku strony nie dokona3y modyfikacji zasad odpowiedzialnoœci najemcy w ramach zasady swobody umów i podobnie jak w regulacji ustawowej w § 4 ust. 3 zastrzeg3y, ¿e po zakoñczeniu najmu najemca zobowi1zany by3 zwróciæ rzecz w stanie niepogorszonym, jednak¿e nie ponosi3 on odpowiedzialnoœci za zu¿ycie przedmiotu najmu bêd1ce nastêpstwem prawid3owego u¿ytkowania.

W œwietle powy¿szego w celu stwierdzenia, czy najemca dopuœci3 siê naruszenia postanowieñ umowy najmu, tj. czy zwróci3 przedmiot najmu w stanie pogorszonym, a zniszczenia przekraczaj1 zakres „zu¿ycia bêd1cego nastêpstwem prawid3owego u¿ywania” nale¿a3o wpierw ustaliæ w jakim stanie przedmiotowa nieruchomoœæ zosta3a wydana najemcy. W niniejszej sprawie nie budzi3o sporu, ¿e pocz1tkowo pozwana by3a najemc1 jedynie czêœci nieruchomoœci, tj. pomieszczeñ znajduj1cych siê na pierwszej kondygnacji. Stan przedmiotu najmu oddanego pozwanej do u¿ywania na podstawie umowy zawartej we wrzeœniu 2016 roku zosta3 przez strony stwierdzony w protokole zdawczo – odbiorczym z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku. W dniu 1 lutego 2017 roku strony zawar3y kolejn1 umowê, której przedmiotem by3a tym razem ca3a nieruchomoœæ. Przy zawarciu tej¿e umowy strony nie sporz1dzi3y kolejnego protoko3u, stwierdzaj1c jedynie, ¿e wydanie przedmiotu najmu nast1pi3o ju¿ przed zawarciem umowy na podstawie protoko3ów zdawczo – odbiorczych, które stanowi1 za31cznik do umowy. Z.¿yæ nale¿y, i¿ w braku stosownych ustaleñ stron w przedmiocie stanu nieruchomoœci w dacie oddania jej w najem, zgodnie z art. 675 § 3 kc, domniemywa siê, ¿e przedmiot najmu zosta3 wydany najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego u¿ytku. Jest to domniemanie, które mo¿e byæ obalone dowodem przeciwnym (art. 234 kpc). Przepis ten koresponduje z treœci1 art. 662 kc, z którego wynika m.in. obowi1zek wynajmuj1cego wydania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego u¿ytku (por. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021). Zatem, stosownie do powy¿szego, nale¿a3o uznaæ, ¿e to na stronie pozwanej spoczywa3 ciê¿ar wykazania, ¿e przedmiot najmu nie zosta3 jej wydany w stanie dobrym. (...), przy okreœleniu stanu nieruchomoœci w dacie wydania jej najemcy nale¿a3o mieæ na wzglêdzie treœæ aneksu do umowy, w którym pozwana zobowi1za3a siê do usuniêcia istniej1cych ju¿ usterek tj. zobowi1za3a siê poprawiæ izolacjê budynku, usun1æ zacieki wewn1trz budynku, zdemontowaæ istniej1c1 izolacjê na tarasie i wykonaæ now1, prze3o¿yæ kostkê brukow1 na ca3ej posesji, poprawiæ g3adzie na œcianach wewnêtrznych, w zamian za okresowe zwolnienie z czynszu. Ponadto, w treœci protoko3u z dnia 23 wrzeœnia 2016 roku wymieniono takie usterki jak: uszkodzony kontakt w pokoju z balkonem, listwy w pomieszczeniu gospodarczym, kontakt w wc, okno w kuchni wraz z innymi do przegl1du. Na podstawie zeznañ œwiadka £ukasza S., a tak¿e zeznañ pozwanej nale¿a3o równie¿ stwierdziæ, ¿e w momencie wydania przedmiotu najmu tylko w jednym z niewyodrêbnionych lokali (...) siê piekarnik (nie wykazano, aby brak ten zosta3 uzupe3niony przez wynajmuj1cego). Strona pozwana nie zdo3a3a udowodniæ, choæ – jak wskazano powy¿ej na niej w tym wzglêdzie spoczywa3 ciê¿ar dowodu – ¿e istnia3y jeszcze inne wady przedmiotu najmu w chwili wydania go najemcy.

(...)¿sze, w dalszej kolejnoœci nale¿a3o ustaliæ stan przedmiotu najmu w dacie jego zwrotu przez pozwan1. P.œliæ nale¿y, i¿ zwrot nieruchomoœci nie nast1pi3 jednorazowo, lecz czêœciami. Najpierw, w dniu 14 czerwca 2018 roku przy z3o¿eniu oœwiadczenia o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, powódka wesz3a w posiadanie pomieszczeñ po3o¿onych na parterze. W dniu 30 listopada 2018 roku – jak wynika z zeznañ œwiadka A. K. (2) oraz zeznañ pozwanej – najemczyni mia3a opró¿niæ pozosta3e pomieszczenia, przy czym nie nast1pi3o tego dnia wydanie kluczy do lokalu. Dopiero w dniu 14 stycznia 2019 roku powódka wesz3a w posiadanie pomieszczeñ po3o¿onych na I. i II. piêtrze przy udziale Komornika. (...) stan nieruchomoœci z daty zwrotu przedmiotu najmu (...) na dowodach z zeznañ œwiadków, dowodu z zeznañ powódki, dokumentacji fotograficznej sporz1dzonej przez rzeczoznawcê R. G. (1), zapisach protoko3ów sporz1dzonych przez Komornika s1dowego w dniach 16 listopada 2018 roku i 14 stycznia 2019 roku, zapisie audio – wideo z czynnoœci komorniczych przeprowadzonych w dniu 14 stycznia 2019 roku, jak równie¿ na opinii (...) s1dowej z zakresu budownictwa.

(...) faktycznych w niniejszej sprawie (...) zakres szkody, zgodnie z opini1 bieg3ej. W ocenie (...)¿a3o pomin1æ szkody powsta3e w wyniku zalania nieruchomoœci, bêd1cej przedmiotem najmu. Z. nale¿y uwagê, ¿e o faktycznym zalaniu pomieszczeñ w budynku przy ul. (...) œwiadcz1 dokumenty sporz1dzone przez ubezpieczycieli w toku postêpowañ likwidacyjnych, a w szczególnoœci protoko3y szkody, gdzie wskazano zakres szkód powsta3ych wskutek zalania. W swojej opinii (...) oddzieli3a szkody bêd1ce nastêpstwem dzia3añ b1dŸ zaniechañ najemcy sprzecznych z umow1 od szkód wynikaj1cych z wypadków losowych. Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie obowi1zek dba3oœci o to, by przedmiot najmu istnia3 i by3 przydatny do umówionego u¿ytku, obci1¿a wynajmuj1cego (art. 662 § 1 kc). W razie zniszczenia rzeczy wynajêtej z przyczyn nieobci1¿aj1cych najemcy,

nie ma on obowi1zku przywrócenia stanu poprzedniego (por. wyrok SA w (...) z dnia 4 marca 2021 roku, I ACa 878/19, L.). (...) ogólnej zasady wyra¿onej w art. 675 § 1 kc - ci1¿1cy na najemcy obowi1zek zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym nie oznacza, ¿e najemca odpowiada za ka¿de pogorszenie. Przepis art. 675 kc jest norm1 o charakterze wzglêdnie obowi1zuj1cym i strony mog1 objête nim kwestie, dzia3aj1c w granicach przyznanej treœci1 art. 353[1] kc swobody kontraktowej, odmiennie regulowaæ. W œwietle art. 473 § 1 kc d3u¿nik mo¿e przez umowê przyj1æ odpowiedzialnoœæ za niewykonanie lub nienale¿yte wykonanie zobowi1zania z powodu oznaczonych okolicznoœci, za które z mocy ustawy odpowiedzialnoœci nie ponosi. Rozszerzenia odpowiedzialnoœci, zwa¿ywszy na jej charakter, istotê i skutki nie mo¿na domniemywaæ, ani te¿ drog1 interpretacji uzupe3niaæ postanowieñ umowy. Wszystkie w1tpliwoœci co do treœci umowy nale¿y t3umaczyæ na niekorzyœæ strony, która zredagowa3a umowê, gdy to ona winna ponosiæ ryzyko niejasnych, niepe3nych postanowieñ, nie podlegaj1cych usuniêciu w drodze (...) (por. wyrok SA w Katowicach z dnia 10 paŸdziernika 2012 roku, V ACa 697/11, L.). Zatem, w œwietle przytoczonego orzecznictwa, najemca by3by zobowi1zany do naprawienia szkody spowodowanej zalaniem, w dwóch przypadkach. Pierwszym, gdyby by3a ona nastêpstwem okolicznoœci, za które ponosi odpowiedzialnoœæ (art. 471 kc). Drugim, gdyby przyj13 w drodze umowy (...) odpowiedzialnoœæ odszkodowawcz1 (art. 473 kc). W niniejszej sprawie ¿aden z takich przypadków nie ma miejsca. Strona powodowa nie wykaza3a, ¿e najemca ponosi winê za którekolwiek z zalañ. J.œnie nale¿a3o pamiêtaæ, ¿e to na wynajmuj1cym spoczywa obowi1zek dbania, o to, by przedmiot najmu by3 przydatny do umówionego u¿ytku, a w œwietle zgromadzonego materia3u dowodowego nie budzi w1tpliwoœci, ¿e sprzêty, które by3y przyczyn1 zalania (np. zmywarka) zosta3y dostarczone przez wynajmuj1cego. W tych okolicznoœciach, poza zakresem odpowiedzialnoœci najemcy pozostawa3y szkody spowodowane zalaniem pomieszczeñ bêd1cych przedmiotem najmu.

W opinii (...) – zgodnie z zakreœlon1 tez1 dowodow1 – uwzglêdni3a zatem tylko te szkody, które istnia3y w dacie zakoñczenia najmu i by3y spowodowane niew3aœciwym, sprzecznym z umow1 postêpowaniem najemcy, a zarazem powodowa3y pogorszenie stanu przedmiotu najmu. W opinii (...) szczegó3owo wymieni3a wszelkie szkody spe3niaj1ce powy¿sze kryteria, a tak¿e okreœli3a wysokoœæ szkody na kwotê 8.900 z3. Strona powodowa jednak zakwestionowa3a opiniê niemal w ca3oœci. W ocenie (...) – wobec wyjaœnieñ bieg3ej zawartych w dwóch opiniach (...) – zarzuty podniesione przez stronê powodow1 nale¿a3o uznaæ za nieuzasadnione. Z.¿yæ nale¿y, i¿ w pierwszej kolejnoœci powódka zarzuci3a bieg3ej nieuzasadnione wyznaczenie oglêdzin nieruchomoœci. Zarzutu tego nie sposób jednak podzieliæ, skoro obowi1zek przeprowadzenia oglêdzin wynika3 bezpoœrednio z treœci postanowienia o dopuszczeniu dowodu z opinii (...). J.œnie, nale¿y zwróciæ uwagê, ¿e potrzeba przeprowadzenia oglêdzin wynika3a m.in. z koniecznoœci wykonania przez bieg31 stosownych pomiarów, na podstawie których mog3aby ustaliæ zakres poszczególnych prac (np. powierzchniê podlegaj1c1 naprawom tynkarskim czy pracom malarskim). P.¿sze by3o tym bardziej uzasadnione, i¿ – jak wskaza3a bieg3a – rzeczoznawca wykonuj1cy opiniê na zlecenie powódki nie wykona3 ¿adnych pomiarów inwentaryzacyjnych. Wbrew temu, co wskazywa3 pe3nomocnik powódki zadaniem bieg3ego nie by3a wy31cznie weryfikacja prawid3owoœci wyliczeñ zawartych w opinii technicznej przez rzeczoznawcê R. G., lecz ustalenie zakresu prac koniecznych do przywrócenia do stanu poprzedniego i zarazem ich wycena. Jak wskazuje siê w orzecznictwie je¿eli strona do31cza do pisma procesowego ekspertyzê pozas1dow1 i powo3uje siê na jej twierdzenia i wnioski, ekspertyzê tê nale¿y traktowaæ tylko jako czêœæ argumentacji faktycznej i prawnej przytaczanej przez stronê. Gdy strona sk3ada ekspertyzê z intencj1 uznania jej przez s1d za dowód w sprawie, wówczas istniej1 podstawy do przypisania jej tak¿e znaczenia dowodu z dokumentu prywatnego. (...) opinia rzeczoznawcy jako dokument prywatny stanowi jedynie dowód tego, ¿e osoba, która j1 podpisa3a, wyrazi3a zawarty w niej pogl1d, nie korzysta natomiast z domniemania zgodnoœci z prawd1 zawartych w niej twierdzeñ (por. wyrok SN z 15 stycznia 2010r., I CSK 199/09, L.). Oznacza to, ¿e taka pozas1dowa ekspertyza nie korzysta z ¿adnej szczególnej mocy dowodowej. Z.¿ywszy, i¿ w trakcie stosunku najmu mia3y miejsce zdarzenia losowe (zalania) nie sposób by3o oprzeæ ustaleñ odnoœnie zakresu szkody wy31cznie na ekspertyzie rzeczoznawcy, który nie dokona3 rozró¿nienia pomiêdzy zniszczeniami wynikaj1cymi z nieprawid3owego korzystania z przedmiotu najmu przez pozwan1 i zniszczeniami bêd1cymi skutkiem zalania. Nadto, za nieuzasadnione (...) zarzuty podniesione przez pe3nomocnika powódki odnoœnie wkroczenia przez bieg31 w kompetencjê zastrze¿on1 dla (...) i dokonywanie przez ni1 ustaleñ faktycznych. Z.¿yæ nale¿y, i¿ skoro zadaniem bieg3ej by3o ustalenie zakresu szkody, wynikaj1cego tylko z nieprawid3owego korzystania z przedmiotu najmu, to logiczne jest, ¿e musia3a uprzednio przeanalizowaæ akta sprawy i akta szkody i wskazaæ, jakie istotne dla opinii fakty wynikaj1 z poszczególnych dowodów z dokumentów, czy zeznañ œwiadków. Nie ma tu naruszenia zasady kontradyktoryjnoœci, skoro pozwana kwestionowa3a zakres szkody, a jednoczeœnie wnosi3a o dopuszczenie dowodu z opinii (...). (...) w niniejszej sprawie nie by3o potwierdzenie stanowiska strony powodowej, co zdaje siê sugerowaæ pe3nomocnik powódki, lecz obiektywne rozstrzygniêcie sporu odnoœnie zakresu prac koniecznych spowodowanych postêpowaniem pozwanej i ich obiektywna wycena.

O.œnie zarzutu dotycz1cego pominiêcia przez bieg31 kosztów wynikaj1cych z wielokrotnego dojazdu ekip remontowych, przerw technologicznych etc., to nale¿a3o podzieliæ wyjaœnienia bieg3ej, ¿e w przypadku zatrudnienia profesjonalnej firmy budowlanej prace by3y realizowane kompleksowo, co oznacza, ¿e w przypadku przerwy technologicznej przy wykonywaniu jednych prac, w tym czasie wykonywane by3y inne, co powodowa3o ograniczenie kosztów robocizny i czasu potrzebnego na realizacjê ca3ego przedsiêwziêcia. Z.¿yæ przy tym nale¿y, i¿ niektóre spoœród prac koniecznych do przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego nie by3y skomplikowane (np. dokrêcenie gniazd wtykowych, umycie) i bez przeszkód mog3y byæ wykonywane w trakcie przerw technologicznych w innych robotach.

Strona powodowa wnosi3a tak¿e zarzuty dotycz1ce wyceny poszczególnych prac. O.œnie prac elektrycznych powódka zarzuci3a, ¿e wycena jest niepe3na, zani¿ona i nie uwzglêdnia kosztu zakupu gniazd uszczelnionych. W odpowiedzi, bieg3a wskaza3a, ¿e ustalony przez ni1 koszt jest nawet wy¿szy ni¿ wskazany w ekspertyzie, na jak1 powo3uje siê strona powodowa (133 z3). Powódka zarzuci3a tak¿e pominiêcie dodatkowych kosztów zwi1zanych z monta¿em listew przypod3ogowych (likwidacja placu budowy, dojazdy, koszty ogólne), jednak bieg3a wskaza3a, ¿e taka pozycja nie by3a tak¿e uwzglêdniona w opinii R. G. (1). Nadto, aktualna w tym wzglêdzie pozostaje powy¿sza argumentacja dotycz1ca mo¿liwoœci wykonywania prac podczas przerw technologicznych w realizacji innych. Zdaniem powódki bieg3a pominê3a tak¿e koszty zwi1zane z kilkukrotnym dojazdem ekipy remontowej w zakresie prac murarskich i tynkarskich, a nadto zakwestionowa3a przyjêt1 przez bieg31 powierzchniê do przetarcia. Jak wynika z opinii (...) bieg3a wy¿ej wskazan1 powierzchniê przyjê3a na podstawie zdjêæ zawartych w aktach sprawy i nagrañ, uwzglêdniaj1c miejsca po ko3kach mocuj1cych telewizor i karnisz i po odklejeniu listew maskuj1cych przewody zasilania telewizora, a tak¿e uwzglêdni3a zamurowanie dwóch otworów w œcianie na drugiej kondygnacji. (...), ¿e tak¿e w opinii R. G. brak wskazywanych przez powódkê kosztów dojazdów. Dalej, w ocenie powódki wymiana listwy (...) zosta3a skalkulowana bez ceny monta¿u b1dŸ kosztów zakupu samej listwy. Jak jednak wskaza3a bieg3a pozycja ta obejmuje wykonanie wszystkich robót wraz z koniecznymi do jej wykonania materia3ami. Powódka zarzuci3a równie¿, ¿e bieg3a b3êdnie wyceni3a wymianê p3yty dennej szuflady, nie uwzglêdni3a kosztów zwi1zanych z dojazdami i wykonaniem pomiarów. El¿bieta C. wyjaœni3a, ¿e kalkulacja wymiany p3yty dennej zosta3a wykonana w oparciu o koszt podany przez przedstawiciela (...), a zatem w oparciu o stawki rynkowe. (...) przy tym, ¿e koszt wskazany przez R. G. zosta3 przyjêty bez uzasadnienia, bez podania opisu i bez zwymiarowania naprawy b1dŸ wymiany. Zdaniem powódki bieg3a nie uwzglêdni3a równie¿ koniecznoœci monta¿u drzwi odpowiednich do aran¿acji. W jej ocenie koszt zakupu drzwi firmy (...) wynosi 800 z3. (...) jednak, ¿e uwzglêdniony przez ni1 koszt obejmuje wykonanie wszystkich robót wraz z koniecznymi do jej wykonania materia3ami i jest zbli¿ony do kosztu wskazanego przez rzeczoznawcê powódki (438,42 z3). J.œnie nale¿y zwróciæ uwagê, ¿e strona powodowa nie przedstawi3a ¿adnego dowodu (np. faktura, paragon), który potwierdza3by, ¿e koszt monta¿u drzwi by3 wy¿szy ni¿ wskazany w opinii. Powódka zakwestionowa3a równie¿ wycenê monta¿u szyby i zarzuci3a bieg3ej, ¿e nie uwzglêdni3a, ¿e szyba powinna spe3niaæ normy bezpieczeñstwa. Dodatkowo zakwestionowa3a koszt wymiany szyby. (...)œni3a, ¿e przyjêty przez ni1 koszt zosta3 skalkulowany dla bocznej œcianki natrysku, a uwzglêdniona szyba spe3nia normy bezpieczeñstwa. (...) w ekspertyzie R. G. koszt ten jest tylko nieznacznie wy¿szy ni¿ przyjêty przez bieg31. Z kolei nak3ad pracy dotyczy szklenia ram gotowymi szybami zespolonymi, a nie wymiany skrzyd3a okiennego. W ocenie powódki bieg3a przyjê3a arbitralnie powierzchniê p3yt kartonowo – gipsowych, a tak¿e napraw tynkarskich, a tak¿e zakwestionowa3a metodê napraw (naprawy punktowe, bez koniecznoœci równania ca3ych powierzchni œcian) i ich wycenê. P.œliæ nale¿y, i¿ argumentacja pe3nomocnika powódki jest wewnêtrznie sprzeczna, z jednej bowiem strony kwestionuje zasadnoœæ przeprowadzenia oglêdzin nieruchomoœci, wskazuj1c, ¿e wszystkie dane podane s1 w opinii R. G., który nie przeprowadzi3 ¿adnych pomiarów, a z drugiej zarzuca bieg3ej nie wykonanie pomiarów. Fakt braku wykonania pomiarów wynika tylko i wy31cznie z postêpowania powódki, która uniemo¿liwi3a bieg3ej dokonanie oglêdzin nieruchomoœci, zgodnie z tez1 dowodow1. Z tego wzglêdu powódka winna ponosiæ konsekwencje swoich dzia3añ. Natomiast, ¿1danie pe3nomocnika powódki, aby bieg3a opiera3a siê wy31cznie na opinii prywatnej, która zosta3a wykonana w sposób doœæ dowolny (bez wykonania pomiarów), na co zreszt1 bieg3a kilkukrotnie zwróci3a uwagê w opiniach (...), jest nieuprawnione. Ekspertyza wykonana na zlecenie strony, dodatkowo przy w1tpliwoœciach co do prawid3owoœci jej wykonania nie mo¿e stanowiæ wiarygodnego dowodu w sprawie. Natomiast – jak wyjaœni3a bieg3a – powierzchnie do wykonania prac tynkarskich zosta3y przez ni1 wyliczone na podstawie znajduj1cych siê w aktach rzutów poziomu 2 i 3 z projektu aran¿acji mieszkania w zakresie instalacji elektrycznej oraz dostarczonego przez powódkê rzutu poziomu 1 z tej samej aran¿acji. Z kolei, wycena prac zosta3a dokonana na podstawie katalogów cen opracowanych przez (...), a wiêc w oparciu o stawki rynkowe, a nie w sposób dowolny. W przypadku monta¿u tablic rozdzielczych, skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej, powódka podnios3a, ¿e nie wiadomo, jakie dok3adnie bieg3a uwzglêdni3a przy ich wycenie, a tak¿e zarzuci3a bieg3ej, ¿e nie uwzglêdni3a koniecznoœci wykonania kompleksowej us3ug elektrycznej i us3ug specjalisty od central alarmowych. W opinii (...) bieg3a wyjaœni3a, ¿e pozycje 14 i 16 obejmuj1 demonta¿ skrzynki bezpiecznikowej i centralki alarmowej oraz ich monta¿ po naprawie œciany. J.œnie, wskaza3a, ¿e R. G. bez uzasadnienia przyj13 koniecznoœæ naprawy i wbudowania trzech tablic, choæ istnia3a jedynie koniecznoœæ demonta¿u dwóch tablic, które nie zosta3y zniszczone. Nadto, powódka wskaza3a, ¿e nie do31czono kalkulacji kosztów zakupu lodówki, usuniêcia zabrudzeñ, zakupu œrodków czystoœci czy usuniêcia pozostawionych ruchomoœci. Jednak jak wskaza3a bieg3a wszelkie uwzglêdnione przez ni1 koszty zosta3y ustalone na podstawie cen wystêpuj1cych na rynku lokalnym. W ocenie powódki bieg3a nie uwzglêdni3a rzeczywistej powierzchni, jaka podlega3a pracom malarskim i jaka zosta3a uwzglêdniona na fakturze, a tak¿e zakwestionowa3a stawkê prac malarskich. (...)œni3a, ¿e przyjê3a stawkê katalogow1 dla dwukrotnego malowania tynków wewnêtrznych œcian i sufitów farb1 emulsyjn1 z przygotowaniem powierzchni w cenie jednostkowej 10,13 z3/m

2, przy czym powierzchniê do malowania ustali3a na podstawie opisu pomieszczeñ, z pominiêciem powierzchni nie wymagaj1cych malowania. R. G. natomiast wyliczy3 powierzchniê zgrubnie, bez pominiêcia powierzchni, które nie wymaga3y malowania. Powódka zakwestionowa3a tak¿e koszt utylizacji odpadów, wskazuj1c na koniecznoœæ zamówienia dwóch kontenerów. W tym zakresie bieg3a czêœciowo uzna3a zarzut powódki, uwzglêdniaj1c koszt dwóch kontenerów. J.œnie, bieg3a wyjaœni3a, ¿e przyjê3a ceny na I kwarta3 2019 roku, a nie jak b3êdnie wywodzi3 pe3nomocnik powódki ceny aktualne. Powódka podnios3a tak¿e, ¿e bieg3a pominê3a szereg prac jak: uszkodzenia wyspy kuchennej, koszt zakupu piekarnika, uszkodzenia korpusu szafki kuchennej wype3nionej wczeœniej zmywark1, otwory po ko3kach oraz uszkodzenie cienkowarstwowej wyprawy œciany na styku czêœci kuchennej i dziennej, brak opraw oœwietleniowych w czêœci dziennej, brak umywalki z bateri1 i szafki umywalkowej, naprawê lub wymianê meblowych elementów zabudowy kuchni i szafek, przywrócenia zasilania w podstawowe media, kosztu przejrzenia instalacji, demonta¿u œcianki dzia3owej na poziomie piwnicy czy odtworzenia posadzki pomieszczenia gospodarczego w piwnicy. P.¿szy zarzut równie¿ nie zas3ugiwa3 na uwzglêdnienie. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ czêœæ wymienionych przez powódkê szkód powsta3a wskutek zalania i szkody te, zgodnie z tez1 dowodow1, zosta3y prawid3owo pominiête przez bieg31 (uszkodzenia tylnej œcianki za zlewozmywakiem, rozpulchniona listwa pod3ogowa na III kondygnacji, odklejona listwa przypod3ogowa, brak zmywarki, rozebrana posadzka w pomieszczeniu bez okien na I kondygnacji) jako niebêd1ce skutkiem nieprawid3owego korzystania z przedmiotu najmu. Nadto, czêœæ szkód by3a niemo¿liwa do oszacowania z uwagi na brak zdjêæ b1dŸ brak faktur (...) na identyfikacjê uszkodzonych ruchomoœci (zdemontowanie pó3ki wisz1cej nad zlewozmywakiem w kuchni, brak dwóch lamp sufitowych). Przy znacznej poda¿y takich rzeczy na rynku bieg3a nie by3a w stanie ustaliæ ich wartoœci rynkowej. Nadto, bieg3a prawid3owo nie uwzglêdni3a kosztu zakupu piekarnika, gdy¿ z zeznañ œwiadka £. S. wynika, ¿e w momencie wydania przedmiotu najmu takie urz1dzenie nie znajdowa3o siê na wyposa¿eniu mieszkania. (...) równie¿ na wzglêdzie, ¿e zgodnie z umow1 wynajmuj1cy wyrazi3 zgodê na dokonywanie przez najemcê prac aran¿acyjnych i adaptacyjnych, które oka¿1 siê konieczne dla prowadzonej dzia3alnoœci gospodarczej, a tak¿e najmu krótkoterminowego. Zatem niew1tpliwie prace aran¿acyjne jak postawienie œcianki dzia3owej zosta3y wykonane zgodnie z umow1. J.œnie umowa nie przewidywa3a koniecznoœci ich demonta¿u. Jak wskazuje siê w orzecznictwie zmiany dokonane w lokalu przez najemcê za zgod1 wynajmuj1cego, nie skutkuj1 powstaniem jakiejkolwiek szkody wynajmuj1cego. P. zaœ przez wynajmuj1cego decyzji – po zakoñczeniu umowy najmu, o usuniêciu robót wykonanych przez najemcê i przywróceniu stanu lokalu do tego jaki by3 przed wykonaniem robót przez najemcê, stanowi autonomiczne stanowisko wynajmuj1cego i tylko on mo¿e ponosiæ konsekwencje tej decyzji (por. wyrok SA w Lublinie z dnia 28 marca 2019r., I AGa 105/18, L.). Jeœli natomiast chodzi o nieuwzglêdnienie braku umywalki wraz z szafk1 podumywalkow1 na II kondygnacji, to bieg3a wskaza3a, ¿e pomieszczenie to zosta3o zaadaptowane z garderoby na wc przez najemcê. Pozwana wykona3a posadzkê z terakoty, po3o¿y3a glazurê na œcianach, doprowadzi3a wodê i kanalizacjê, zamontowa3a sedes podwieszony i umywalkê. Z akt sprawy jednak nie wynika3o, czy nak3ady te zosta3y uzgodnione z wynajmuj1c1, ani te¿, ¿e strony dokona3y rozliczenia poniesionych przez pozwan1 nak3adów. Z.¿ywszy zaœ na fakt, i¿ ciê¿ar wykazania szkody spoczywa3 na stronie powodowej, to nale¿a3o uznaæ, ¿e nie wykazano, aby opisane braki by3y nastêpstwem zawinionego zachowania pozwanej. Na koniec nale¿y wskazaæ na jeszcze jedn1 istotn1 rozbie¿noœæ w ekspertyzie rzeczoznawcy i opinii (...), która niew1tpliwie mia3a wp3yw na wycenê szkody. O.¿, jak wynika z opinii E. C. rzeczoznawca sporz1dzaj1cy prywatn1 opiniê na zlecenie powódki uwzglêdni3 nieprawid3ow1 stawkê podatku od towarów i us3ug (23 %), co w znacznym stopniu zawy¿y3o wycenê szkody. (...) na wzglêdzie wyjaœnienia zawarte w dwóch opiniach (...) uzna3, ¿e bieg3a odpar3a skutecznie wszelkie zarzuty merytoryczne wobec jej opinii (...) przez stronê powodow1 i w konsekwencji przyj13 – zgodnie z treœci1 opinii – ¿e poniesiona przez wynajmuj1c1 szkoda zwi1zana ze zwrotem przedmiotu najmu w stanie pogorszonym wynosi3a 8.900 z3.

W ocenie (...), tak¿e w przypadku zastosowania alternatywnej podstawy ¿1dania wskazanej w pozwie (delikt, art. 415 kc) zakres i wycena szkody by3yby takie same, jak wskazano powy¿ej. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ przes3ank1 odpowiedzialnoœci sprawcy z tytu3u czynu niedozwolonego jest bezprawne i zawinione zachowanie sprawcy czynu. Tymczasem, w œwietle przytoczonych powy¿ej okolicznoœci, pozwanej mo¿na zarzuciæ bezprawne i zawinione dzia3anie tylko w zakresie szkód uwzglêdnionych w opinii (...). (...)Ÿ s1 nastêpstwem zdarzeñ losowych, a wiêc niezawinionych przez pozwan1, b1dŸ dzia3ania zgodnego z prawem.

J.œnie, (...) nie podzieli3 stanowiska strony pozwanej, ¿e wierzytelnoœæ powódki uleg3a umorzeniu wskutek potr1cenia jej z wierzytelnoœci1 pozwanej z tytu3u kosztów poniesionych napraw i nak3adów. Na powy¿sz1 okolicznoœæ pozwana przed3o¿y3a jedynie trzy oœwiadczenia, z których wynika, ¿e dokona3a potr1cenia rzekomo przys3uguj1cych jej wierzytelnoœci z tytu3u nak3adów z wierzytelnoœci1 powódki z tytu3u czynszu najmu, podczas gdy przedmiotem niniejszego postêpowania jest roszczenie o naprawienie szkody, a zatem zupe3nie inna wierzytelnoœæ. Nadto, nawet gdyby uznaæ, ¿e zgodnie z treœci1 pisma powódki z dnia 14 czerwca 2018 roku koszty przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego zosta3y przez wynajmuj1c1 doliczone do zaleg3ego czynszu, to równie¿ w takim przypadku nie ma podstaw, aby przyj1æ, ¿e wierzytelnoœæ powódki o naprawienie szkody uleg3a umorzeniu. Zgodnie z treœci1 art. 498 § 1 kc gdy dwie osoby s1 jednoczeœnie wzglêdem siebie d3u¿nikami i wierzycielami, ka¿da z nich mo¿e potr1ciæ swoj1 wierzytelnoœæ z wierzytelnoœci drugiej strony, je¿eli przedmiotem obu wierzytelnoœci s1 pieni1dze lub rzeczy tej samej jakoœci oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelnoœci s1 wymagalne i mog1 byæ dochodzone przed s1dem lub przed innym organem pañstwowym. W œwietle powy¿szego przepisu nie ulega w1tpliwoœci, i¿ podstawow1 przes3ank1 potr1cenia jest istnienie wierzytelnoœci zg3oszonej przez potr1caj1cego. W niniejszej sprawie natomiast pozwana nie wykaza3a, aby przys3ugiwa3a jej wzglêdem powódki jakakolwiek wierzytelnoœæ z tytu3u podniesionych nak3adów na przedmiot najmu, albowiem nie przed3o¿y3a ¿adnych dowodów, które potwierdza3yby, ¿e ponios3a jakiekolwiek nak3ady zwi1zane z remontem nieruchomoœci, czy usuwaniem szkód zwi1zanych z zalaniem nieruchomoœci, w szczególnoœci nie przedstawi3a faktur czy rachunków (...) poniesione wydatki. P.¿sze jest o tyle istotne, gdy¿ powódka zaprzeczy3a istnieniu wierzytelnoœci, na jakie pozwana siê powo3ywa3a. Tym samym (...) nie znalaz3 ¿adnych podstaw, aby uznaæ, ¿e wierzytelnoœæ powódki uleg3a umorzeniu w jakimkolwiek zakresie.

(...) zatem powy¿sze na wzglêdzie, na mocy art. 471 kc, (...) od pozwanej na rzecz powódki kwotê 8.900 z3 tytu3em naprawienia szkody. Nadto, na mocy art. 481 § 1 i 2 kc od powy¿szej kwoty zas1dzono odsetki ustawowe za opóŸnienie od dnia 12 lipca 2019r. do dnia zap3aty. Powódka nie wykaza3a, aby przed wniesieniem pozwu wzywa3a pozwan1 do zap3aty, tote¿ jako pierwsze wezwanie nale¿a3o potraktowaæ pozew, który zosta3 pozwanej dorêczony w dniu 11 lipca 2019r. Stosownie do art. 455 kc roszczenie sta3o siê wymagalne z dniem nastêpnym.

Z przyczyn wskazanych powy¿ej, na mocy powo3anych przepisów a contrario, powództwo podlega3o oddaleniu w pozosta3ym zakresie.

O kosztach (...) na podstawie art. 100 kpc, uznaj1c, ¿e powódka wygra3a niniejsze postêpowanie w 17 %, a pozwana w 83 %. Na poniesione przez powódkê koszty sk3adaj1 siê: op3ata s1dowa od pozwu (2.585 z3), z czego nale¿y jej siê zwrot 439,45 z3. Obie strony ponios3y koszty zastêpstwa procesowego w kwotach po 5.400 z3, z czego powódce nale¿y siê zwrot kwoty 918 z3, zaœ pozwanej 4.482 z3, a zatem po wzajemnym skompensowaniu kosztów zastêpstwa procesowego nale¿a3o przyznaæ na rzecz pozwanej kwotê 3.564 z3. nastêpnie, nale¿a3o kwotê tê pomniejszyæ o op3atê skarbow1 od pe3nomocnictwa (17 z3) i wskazan1 powy¿ej kwotê nale¿n1 powódce z tytu3u op3aty pozwu. Ostatecznie, nale¿a3o zatem zas1dziæ od powódki na rzecz pozwanej kwotê 3.124,55 z3 tytu3em zwrotu kosztów procesu.

Ponadto, na mocy art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s1dowych w sprawach cywilnych (...) œci1gniêcie od stron – w zakresie w jakim uleg3y w niniejszym sporze – kosztów opinii (...) i kosztów œwiadka, które zosta3y wy3o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w 31cznej kwocie 1.868,36 z3. (...) stosunek, w jakim ka¿da ze stron przegra3a niniejszy spór nale¿a3o nakazaæ œci1gniêcie od powódki kwoty 1.550,73 z3, a od pozwanej kwoty 317,62 z3.